Срыв сделки купли продажи квартиры

Содержание

Сделки с недвижимостью: из-за чего могут сорваться договоренности?

Срыв сделки купли продажи квартиры

Продавец квартиры хочет получить деньги, покупатель – жилье.

Вроде бы все просто, однако, как выяснили специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», нередко сделки срываются в самый последний момент.

Вопреки устоявшемуся мнению, даже аванс или задаток не являются подтверждением серьезности намерений покупателя, а инструментов воздействия на внезапно изменившего решение продавца еще меньше.

Болезни, промзоны и злые банки

Отказ продавца и покупателя от сделки может произойти на любом ее этапе, но больше всего сложностей возникает, когда одна из сторон «передумала» на поздних стадиях. По словам адвоката коллегии «Правовая защита» Артема Сидорова, чаще люди отказываются после подписания соглашения о задатке или авансе, но иногда это случается и после заключения договора купли-продажи до оплаты.

Из объективных причин наиболее распространенная – отказ банка от предоставления ипотеки.

По словам руководителя департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светланы Бириной, покупатель может пересмотреть свое решение, если, например, вскрылся дефект, о котором продавец умолчал.

Кроме того, недостатки могут обнаружиться после прогулки по окрестностям района, если покупатель обнаружил неподалеку, например, промзону.

Также причиной отказа может стать болезнь или несчастный случай. «В моей практике была сделка между пожилыми продавцом и покупателем. Уже после подписания договора покупатель попал в больницу, – рассказывает частный риелтор Светлана Барченкова. – Но, как правило, в таких случаях сделка не отменяется, а просто переносится. Так произошло и в приведенном примере».

Эмоции и погоня за двумя зайцами

По подсчетам риелторского агентства «Мегаполис-Сервис», больше половины отказов происходит из-за семейных разногласий, особенно часто эта проблема всплывает в многоходовых альтернативных сделках, в которых разъезжаются сразу несколько человек из разных поколений семьи.

Зачастую люди просто не знают, чего хотят. «Они просматривают множество вариантов, даже вносят аванс нескольким продавцам, – рассказывает Светлана Барченкова. – Иногда бывает, что риелтор, обслуживающий такого покупателя, сразу честно заявляет о таком поведении: бронирует много квартир, при этом нельзя предсказать, на чем в итоге он остановит выбор».

До кризиса, когда цены росли, а условия диктовали продавцы, они порой вели себя не очень красиво: отказывались от сделки из-за того, что нашли нового покупателя, который «перебил» цену.

«В моей практике был случай, когда хозяйка квартиры хотела получить деньги строго в евро, – вспоминает риелтор. – Покупатели пошли ей навстречу, поменяли деньги, что не так быстро и просто сделать, когда речь идет о столь крупных суммах.

Однако, когда евро уже были в банковской ячейке и шла регистрация сделки (то есть до получения покупателями права собственности), курс евро начал падать. Хозяйка приостановила регистрацию сделки и заставила покупателей менять валюту обратно на рубли».

Правда, как отмечает эксперт, сейчас такого почти не случается, так как продавцы борются за каждого покупателя и боятся его потерять.

Иногда сделка может сорваться из-за невнимательности к документам. Светлана Барченкова вспоминает очень сложную сделку с длинной цепочкой, конечным звеном в которой был человек, который продавал квартиру и хотел получить за нее просто деньги (остальные меняли жилье на новое).

Из-за многоходовости сделки, в которой было восемь участников, получилось так, что были открыты четыре ячейки, в каждой из которых лежали деньги нескольких участников. Однако в одном из звеньев этой цепи произошла ошибка. «Изначально одну из квартир хотели купить совместно муж с женой, но в итоге решили оформить квартиру только на мужа.

А в условиях доступа к ячейкам был перечень документов, в котором были упомянуты и муж, и жена. То есть человек продал свою квартиру, новые владельцы получили право собственности, а человек не мог «достать» эти деньги из ячейки, – рассказывает риелтор.

– По условиям банка, в случае неполного пакета документов вскрыть ячейку получатель денег мог только в присутствии всех, кто закладывал туда деньги. В этом случае все разрешилось благополучно – уже на следующий день все участники сделки приехали в банк, и человек смог извлечь оттуда свои 19 млн рублей».

Сентиментальный отказ

Иногда продавцы меняют решение из-за эмоциональной привязанности к дому. Преподаватель музыки Екатерина Самойлова поделилась историей о том, как в 2011 г. ее родители собирались продать квартиру на Ленинском проспекте, чтобы купить жилье в Зеленограде.

«Они таким образом хотели сохранить московскую прописку и, соответственно, надбавку к пенсии, а на «лишние» деньги планировали купить дачу.

Там хорошая двушка в «сталинке», дорогой район, поэтому квартиру продавали за 10 млн рублей, а новую в Зеленограде можно было купить за 4-5 млн рублей.

Покупателя искали три месяца, в итоге после небольшого торга пришли к договоренности с семейной парой, которая улучшала свои жилищные условия с помощью ипотеки.

Однако уже после того, как покупатели внесли аванс, родители просто не смогли. Эта квартира досталась еще моим дедушке с бабушкой, т.к. они были из научной среды.

Моя мама родилась в этой квартире, ее детство прошло в этом просторном зеленом дворе, у них были дружеские отношения со многими соседями, с некоторыми из них мама знакома еще с детского сада. Вот из-за таких сентиментальных соображений и отказались.

При этом они очень переживали, что «обманули» покупателей, которые в тот момент уже получали одобрение ипотеки от банка.

Но я убедила их, что раз им так тяжело расстаться с родным домом, то оно того не стоит. Тем более я и сама, хоть уже семь лет не живу там, очень люблю родительскую квартиру – ведь я тоже там выросла.

Поскольку родители очень переживали из-за договоренности с покупателями, я взяла на себя некоторую материальную компенсацию. Аванс составлял 50 000 рублей, я добавила еще столько же, хотя формально это был именно аванс, а не задаток, и мы не обязаны были это делать.

Покупатели, конечно, все равно расстроились, но в целом отнеслись с пониманием и отреагировали спокойно».

Аванс не задаток

Чтобы убедиться в серьезности намерений покупателей, продавцы обычно берут аванс или задаток. Это два совершенно разных термина.

«Если сумма внесена в качестве задатка и сделка не состоялась по вине покупателя, то задаток остается у продавца, а если по вине продавца – подлежит возврату в двойном размере, – рассказывает адвокат Артем Сидоров.

– Если в договоре сумма указана как «аванс», то такая сумма подлежит возврату. Но в каждом конкретном случае нужно изучать соглашение о задатке (авансе) и знать все обстоятельства отказа».

Чаще всего при взимании аванса в договоре прописывается, что он может быть возвращен покупателю только при определенных условиях, например, при отказе банка от предоставления ипотеки, обнаружении скрытых дефектов квартиры, недееспособных собственников и т.п.

Сумма аванса или задатка устанавливается по договоренности, но обычно зависит от стоимости квартиры. Если речь идет о сделке в сегменте эконом, обычно достаточно 20 000 – 30 000 рублей.

В элитном сегменте сумма обычно устанавливается в процентах от стоимости квартиры (чаще всего 3-5%), счет идет на сотни тысяч рублей. «Однако в моей практике был случай, когда покупалась дорогая квартира в Кунцево, – рассказывает Светлана Барченкова.

– Заранее сумма аванса не обсуждалась, и мои клиенты принесли на встречу с продавцом 20 000 рублей. Когда продавец услышал эту сумму, он округлил глаза, мол, я столько в продуктовом магазине трачу за раз, это вообще не деньги, и требовал аванс в 300 000 руб.

Однако мне удалось его убедить, что главное не сумма, а подтверждение серьезности намерений, и он согласился взять предложенный покупателями аванс».

Однако порой аванс не дает никаких гарантий. «Мы продавали квартиру, покупатель внес аванс 40 000 рублей и пропал, – поделился программист Дмитрий Завьялов. – Просто перестал отвечать на звонки – причем не только наши, но даже собственного риелтора.

Мы уже начали беспокоиться, не случилось ли с ним беды, ждали две недели.

В итоге риелтор покупателя выяснил, что произошло: оказывается, он просто нашел другую квартиру, оформил сделку через другое агентство недвижимости и не счел нужным об этом кому-то сообщить».

Кто не успел, тот опоздал

В соглашении об авансе или задатке обычно прописывается срок, в течение которого покупатель должен оплатить полную стоимость квартиры. Срыв этого срока – еще одна причина, по которой сделка может не состояться.

«Мы с мужем разъезжались с родителями – из «трешки» в две «однушки». Хотели обойтись без ипотеки, поэтому не могли «демпинговать», установив цену ниже рынка для быстрой продажи, – рассказывает бухгалтер Ольга Тришина. – Нашли подходящие варианты, хозяева обеих квартир не возражали против того, что у нас это альтернативная сделка.

Однако и те, и другие поставили срок в два месяца. После двух месяцев покупателей для нашей квартиры мы так и не нашли. Хозяева одной из присмотренных квартир согласились подождать, а хозяин другой квартиры ждать не стал. Наученные горьким опытом, мы решили новый вариант присматривать уже после того, как найдем покупателя.

Это заняло еще 23 дня, но в итоге мы все же разъехались».

По суду

Если одна из сторон отказалась от своих обязательство уже после подписания договора, согласно Гражданскому кодексу, сделка все равно может быть проведена по решению суда. Правда, по словам Светланы Барченковой, это очень редкий случай, чаще всего продавец с покупателем все же находят способ разойтись полюбовно.

Как пояснил адвокат Артем Сидоров, если договор подписан сторонами, но одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, то возможно подать иск в суд. Адвокат подтверждает слова риелтора о том, что это происходит очень редко. Однако если дело все же доходит до суда, то, как правило, иск удовлетворяется.

В практике Артема Сидорова был случай, когда покупатель и продавец заключили договор купли-продажи, при этом денежные расчеты проводились по аккредитиву (именная ценная бумага, в которой содержатся распоряжение одного банка другому об уплате определенной суммы продавцу). «Покупатель внес деньги на аккредитив, но продавец отказался от регистрации договора.

Покупатель подал в суд иск о регистрации договора купли-продажи, который был удовлетворен. Следует отметить, что, согласно последним изменениям в ГК, регистрация договора купли-продажи отменена и теперь договор считается заключенным с момента подписания, а иск нужно подавать о регистрации перехода права собственности».

Отказ от сделки – это потеря времени, денег и хороших вариантов как для продавцов, так и для покупателей. К особенно крупным проблемам пересмотр решения о продаже или покупке квартиры, по мнению специалистов www.irn.ru, может привести в случае с многоходовыми альтернативными сделками – ведь он рушит всю цепочку.

Однако инструмента, гарантирующего исполнение обязательств, пока нет ни у продавцов, ни у покупателей.

Источник: https://www.irn.ru/articles/36292.html

Продавцов квартир обяжут возвращать деньги при разрыве сделки

Срыв сделки купли продажи квартиры

Пленум Верховного суда РФ подготовил разъяснения, которые помогут покупателям квартир не остаться крайней и единственной пострадавшей стороной в случае признания сделки недействительной.

Сегодня покупка квартиры весьма рискованное дело. Все знают, что здесь много подводных юридических камней, но мало кто из простых граждан представляет, насколько этих камней реально много.

Например, как пояснили “РГ” эксперты, если сделка признается недействительной, покупателю не возвращают деньги – хотя бы только на бумаге (так как найти продавца и что-то с него получить та еще задача).

Нет: у нового владельца просто забирают квартиру и все. Он остается без денег на улице.

Сейчас пленум Верховного суда РФ разрабатывает постановление “О некоторых вопросах разрешения споров о поручительстве”. Одна из принципиальных новаций: в договоре продажи квартиры можно предусматривать условие, что продавец выступает поручителем по возврату денег в случае признания договора недействительным. То есть будет отвечать за возврат денег.

Председатель правления Ассоциации юристов России Владимир Груздев подчеркнул, что на практике поручителям нередко приходится выполнять данные им обещания помочь выполнить обязательство.

Адвокат Вячеслав Голенев обратил внимание, что проект постановления пленума открывает возможность делать поручительство под обязательства, возникающие из недействительности сделок.

Правовые вопросы операций с жильем эксперты “РГ” разбирают в рубрике “Юрконсультация”

“Представим ситуацию – приобретена квартира, но впоследствии родственник продавца оспаривает сделку по мотиву нарушений при первоначальной приватизации квартиры продавцом или притворности сделки купли-продажи, – рассказывает он. – На такой случай можно установить, что продавец или третье лицо выступает поручителем за исполнение обязанности по возврату денежных средств покупателю”.

Потребовать признать сделку притворной могут, например, кредиторы бывшего хозяина квартиры. Мол, таким образом он пытался уйти от расплаты: распродать имущество, попрятать деньги и объявить себя банкротом.

Если же квартира получена в наследство, через какое-то время оспорить сделку могут другие наследники. И так далее и тому подобное. Как поясняет Вячеслав Голенев, в случае признания сделки недействительной вопрос добросовестности или недобросовестности покупателя даже не ставится.

В данном случае это не играет роли. Соответственно, покупатель может остаться без ничего.

В России упростят процедуру налогового вычета при покупке квартиры

“Не стоит путать расторжение договора и признание сделки недействительной. Юридически это разные понятия, – говорит адвокат. – При расторжении стороны должны вернуть все как было. Одна сторона возвращает имущество, другая – деньги. Причем при расторжении можно взыскать не только деньги, но и убытки”.

Но в том-то и дело, что нередко договор покупки квартиры не расторгается, а признается недействительным.

“В случае признания сделки судом недействительной как оспоримой или ничтожной этой сделки для правопорядка как бы не существовало вовсе, – говорит адвокат. – Отсюда вытекают совсем другие последствия для продавцов и покупателей”.

Если квартира была приватизирована или, скажем, продавец признан невменяемым, то истец будет доказывать, что денег никто не получил, якобы это покупатель воспользовался проблемами истца.

Допустим, из квартиры в свое время выписали ребенка или инвалида, и они не поучаствовали в приватизации, а защитить свои права вовремя не смогли. Или что настоящий хозяин квартиры был невменяемый, а тот, кто продавал ее по доверенности, оказался мошенником и исчез.

Вариантов много, и все они грустные для покупателя, потому что крайним остается он.

Проверка в банке не спасает. Банковские юристы, по сути, ни за что не отвечают и умеют только красиво продавать свои услуги. Если же сделка признается недействительной, должник остается наедине со своими проблемами: он по-прежнему должен банку, так как ипотеку с него никто не спишет. А квартиру придется отдать.

Защищает человека только оформление сделки у нотариуса, так как нотариус несет полную имущественную ответственность. Если он допустит ошибку, то возместит ущерб. Нотариальное оформление позволяет отсечь мошенников на этапе оформления сделки, так как нотариус знает подводные камни.

Шансы же получить государственное возмещение в случае признания сделки недействительной ничтожно малы. Да, соответствующий закон есть, но процедура сложна, случаи единичны, и главное условие – возмещение могут получить только покупатели, признанные добросовестными.

При признании сделки недействительной статуса “добросовестного покупателя” люди могут и не получить.

Источник: https://rg.ru/2020/12/17/prodavcov-kvartir-obiazhut-vozvrashchat-dengi-pri-razryve-sdelki.html

10 ошибок, которые могут привести к срыву сделки с недвижимостью

Срыв сделки купли продажи квартиры

Продавец и покупатель в сделках с недвижимостью стоят по разные стороны баррикад, при этом каждый преследует личную выгоду. Но одно неосторожное слово или действие – и все испорчено.

Известно немало случаев, когда сделки разваливались исключительно из-за негативного впечатления, произведенного оним или обоими контрагентами.азные стороны баррикад, при этом каждый преследует личную выгоду. Но одно неосторожное слово или действие – и все испорчено.

Известно немало случаев, когда сделки разваливались исключительно из-за негативного впечатления, произведенного одним или обоими контрагентами.

Знание некоторых психологических хитростей поможет подписать договор купли-продажи на лучших условиях.Знание некоторых психологических хитростей поможет подписать договор купли-продажи на лучших условиях.

ОШИБКИ ПРОДАВЦОВ

1. «МОЯ КВАРТИРА БЕЗУПРЕЧНА!»

Иногда владельцы недвижимости изо всех сил стараются оставить наиболее благоприятное впечатление от своего жилья.

Но когда объекту посвящены целые хвалебные оды, они скорее заставят усомниться в искренности продавца и в идеальности квартиры.

Неслучайно риэлторы рекомендуют собственникам во время осмотра помолчать и довериться профессионалам, а если и принимать участие в беседе, то использовать при этом сдержанную манеру речи.

Совет. Показывая квартиру без риэлтора, не поленитесь заранее продумать диалог с потенциальным покупателем. Составьте несколько ключевых фраз, которые охарактеризовали бы квартиру, – пять-семь тезисов будет достаточно.

2. ЛИШНИЕ ВОПРОСЫ

Как правило, при осмотре квартиры больше вопросов задает покупатель. Но и продавцы порой интересуются в лоб: а по карману ли посетителю предлагаемое жилье? Они забывают, что внешний вид, который мог отпугнуть, еще не указывает однозначно на финансовую беспомощность человека. А вот некорректные формулировки с большой долей вероятности настроят гостя против владельца недвижимости.

В разговоре с потенциальным покупателем не стоит поднимать и личные темы, даже если собеседник, как кажется, располагает.

Совет. Сформулируйте список вопросов, которые вы хотели бы задать покупателю. А теперь мысленно поменяйтесь с ним местами. Может быть, один из вопросов окажется лишним?

3. МОЛЧАНИЕ – НЕ ЗОЛОТО

Другая крайность – молчание продавца. Без опытного экскурсовода по квартире вряд ли получится оценить ее достоинства. Лучше хозяина о технических характеристиках никто не расскажет, тем более если установлены современные смесители и дорогостоящая плита, которая может перейти в дар будущему владельцу.

Совет. Стратегию показа квартиры нужно выстроить до прихода гостей. Придерживайтесь золотого правила: недостатки нивелировать – достоинства демонстрировать. Лучше оставить для обсуждения только существенные моменты и ориентироваться на потребности покупателя.

4. НЕ ДЕРЖАТЬ ДИСТАНЦИЮ

Совсем необязательно ходить за потенциальным покупателем буквально по пятам. Важно, чтобы человек чувствовал себя комфортно в своем личном пространстве и в квартире. Посетителя можно оставить одного в комнате, чтобы он еще раз осмотрел помещение самостоятельно. Ведь он принимает важное решение, которое требует определенной сосредоточенности.

Совет. Несколько минут, которые покупатель проведет в помещении без давления окружающих, сыграют на пользу. Порой и пяти минут хватает, чтобы осмотреться и сделать выводы.

5. ПУГАЮЩИЙ БЕСПОРЯДОК

Особый пункт – подготовка квартиры к осмотру. Желательно убрать ковры, цветы и различные детали декора, которые, на взгляд продавца, создают уют в доме. На самом же деле все это помехи для глаз. Квартира должна быть как чистый лист.

Перед приходом гостей нужно провести генеральную уборку и избавиться от хлама. При продаже недвижимости отпугнуть потенциального покупателя может даже неприятный запах в помещении.

Хозяину также стоит заранее проверить качество освещения в комнатах.

Совет. Беспорядок снижает цену. На рынке широко представлены услуги клининг-агентств. Стоимость работы профессионалов оценивается в 3,5 тыс. руб. и выше, в зависимости от площади квартиры. Продавец потратит небольшую сумму на генеральную уборку, но при этом неплохо заработает. Цена на жилье более презентабельного вида может возрасти на 200-300 тыс. руб.

ОШИБКИ ПОКУПАТЕЛЕЙ

Но не один продавец может быть виноват в срыве сделки. Возможно, стороны не найдут общего языка из-за нетактичного поведения посетителей, которые зачастую ошибаются либо по незнанию элементарных правил этикета, либо в силу особенностей характера. Разберем наиболее частые промахи потенциальных покупателей.

1. ТОРГ С ПОРОГА

Источник: https://zen.yandex.ru/media/proned/10-oshibok-kotorye-mogut-privesti-k-sryvu-sdelki-s-nedvijimostiu-5c8a013e7951ff00b405afda

Почему срывается сделка и что делать риэлтору

Срыв сделки купли продажи квартиры

Начиная продажу дома, агент не ознакомился с документами, поверив на слово продавцу, что все в порядке. Покупатель взял кредит, а позже выяснилось, что с документами серьезные проблемы. Сделка отложилась на несколько месяцев.

Покупателю пришлось долго ждать переезда в новый дом и при этом выплачивать кредит. Это реальный случай из практики одного из наших экспертов.

Вместе с опытным агентом мы составили рейтинг самых частых причин, по которым у каждого однажды сорвались сделки продажи и покупки квартиры, и спросили, что делать в этих ситуациях риэлтору.


I. 5 причин, почему срывается сделка

1. Отказ в ипотеке
2. Выяснились проблемы с документами
3. Вскрылись неликвидные факторы объекта
4. Покупатель начал торговаться на сделке
5. Покупатель передумал или нашел другой объект
II. Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

5 причин, почему срывается сделка

Сергей Савельев более 10 лет работает в сфере недвижимости. По его статистике, 20% сделок срываются по той или иной причине. Бывают ситуации, когда ничего сделать уже невозможно, но чаще всего агент может приложить усилия и добиться того, чтобы не сорвалась сделка купли-продажи.

Отказ в ипотеке

Риэлторы советуют покупателям подавать документы на ипотеку сразу в несколько банков. Это экономит время: если отказали в одном, то в другом могут одобрить. Если отказали везде, то скорее всего, у человека плохая кредитная история, и на ипотеку ему можно не рассчитывать.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Здесь два варианта: искать наличные или брать потребительский кредит. Второй вариант проще, чем ипотека, так как собирается небольшой пакет документов. У меня был клиент, которому отказали в ипотеке.

По моему совету он подал документы на потребительский кредит, и его одобрили в течение двух часов. Правда, ему нужно было всего 700 тысяч рублей.

Если же требуется большая сумма, и банк откажет и в ипотеке, и в кредите, то сделка сорвется — человек ничего не может с этим поделать.

Назад

Выяснились проблемы с документами

С документами на объект могут быть разные проблемы. Например, выясняется, что среди собственников есть несовершеннолетние или в квартире прописаны третьи лица.

Особые сложности возникают, когда один из жильцов ушел в армию или попал в тюрьму, потому что на период отсутствия его временно снимают с регистрации, а в выписке из домовой книги это не отражено.

Зато это указывается в архивной справке.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Если риэлтор сразу не заказал архивную справку, а сделал это только перед самой сделкой, то указание на временно выписанного жильца может стать неприятным сюрпризом для покупателя. Ведь, когда он вернется из мест заключения или из армии, его регистрация в этом жилье будет восстановлена автоматически. Конечно, можно выписать его через суд, но только после его возвращения, и в любом случае, это очень проблематично.

Бывают и другие изъяны в документах, которые вполне можно поправить до сделки.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Случай был у коллеги. Люди приехали покупать дом. По выписке из ЕГРП никаких обременений не было.

Но на месте выяснилось, что продавец задолжал деньги партнеру по бизнесу, и тот подал на него в суд, в связи с чем на дом был наложен арест. В итоге продавец стал срочно искать деньги, ездить к судебным приставам и т.д.

Сделка состоялась, но с большой задержкой. Благо, покупатель согласился подождать.

Назад

Вскрылись неликвидные факторы объекта

Объект может быть замечательным, но есть факторы, делающие его неликвидным. Например, близость кладбища, завода или неудачное соседство.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Однажды покупатель приехал посмотреть участок, который я продавал. Участок ему понравился, и он внес аванс.

Но потом клиент решил еще раз наведаться на место уже без меня и встретился с соседом, который сам хотел купить этот участок. Сосед стал грубить и скандалить, в результате чего покупатель отказался от сделки.

Участок мы продали гораздо позже другому покупателю, который, к счастью, предварительно, не пересекся с соседом.

Опытные риэлторы советуют сразу сообщать потенциальному покупателю о неликвидных факторах, которые непреодолимы, чтобы не тратить зря время.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Зачем их скрывать, если человек может, например, карту посмотреть и увидеть, что в 500 метрах от дома стоит какая-нибудь фабрика или проходит магистраль. Вы будете выглядеть перед ним не в лучшем свете. Обычно я говорю о негативном соседстве в начале показа, если до объекта не пришлось ехать далеко.

А если добираться надо несколько часов, то сообщаю заранее, чтобы зря не тратить время клиентов: вдруг их категорически не устраивает кладбище в 200-х метрах. Кстати, один такой объект покупатели все равно захотели посмотреть и через неделю внесли аванс.Так что не всегда это может стать камнем преткновения.

А вот дом, расположенный вблизи мусорного полигона, мы уже долго не можем продать, хотя его отдают почти за полцены.

Когда объект только попадает в базу агентства, риэлтор должен сначала сам хорошо познакомиться с местностью, прежде, чем везти туда покупателей. Иначе могут в самый ответственный момент появиться «сюрпризы», которых никто не ждал.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Был случай, когда мы показывали дом и сами не знали, что рядом железная дорога. Она ведет в депо, и по ней изредка проезжают электрички. Покупателям дом очень понравился, и они уже готовы были расплатиться наличными. И вдруг из-за дома выезжает электричка. Признаться, мы сами были в шоке, а покупатели сразу отказались от сделки.

Даже, если неликвидный фактор неожиданно обнаружился во время показа объекта, профессиональный риэлтор сделает на нем акцент и сумеет подать его как преимущество.

Назад

Покупатель начал торговаться на сделке

Такие случаи встречаются нечасто, но ставят сделку под угрозу срыва. В таких ситуациях агенты рекомендуют использовать все свои переговорные навыки, чтобы прийти к компромиссу.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– У нас были такие ситуации, когда покупатель просил уступить в цене уже при подписании договора купли-продажи. Как правило, это небольшие суммы — тысяч 100-200.

Если продавец заявляет, что не будет продавать объект, раз покупателя не устраивает цена, то мы сажаем обе стороны за стол переговоров и стараемся найти золотую середину.

Покупатель должен обосновать, почему он только на сделке попросил продать дешевле и объясняем, что мы не пирожками торгуем, а недвижимостью. Был и такой случай, когда на сделке продавец отказался полностью платить комиссию и предложил поделить ее пополам с покупателем.

Хотя, был составлен договор, в котором все условия прописаны. В итоге они платили пополам, потому что покупатель очень хотел купить именно эту квартиру и уже оформил ипотеку.

Чаще всего на сделках присутствуют юристы. Если они работают в одном агентстве с риэлторами, то их командная работа идет слаженно. Проблемы могут возникнуть, если обе стороны сделки нанимают разных юристов. Из-за этого риэлторам трудно проконтролировать их работу.

Илья Герцович, агент по недвижимости (Израиль):
– Я представлял интересы продавца. Покупатель нанял юриста и риэлтора из одной компании, а моя клиентка юриста нашла сама. Две недели юристы перебрасывали ответственность друг на друга и не могли договориться. Мне позвонил покупатель и сказал, что отказывается от квартиры.

Но я видел, что он хотел купить именно ее, а моей клиентке нужно было продать ее быстрее. Сделку нужно было спасать, и я организовал телефонные переговоры напрямую между продавцом и покупателем, и они услышали друг друга. После этого каждый из них передал своему юристу, что нужно отразить в договоре. Они внесли изменения, и сделка состоялась.

Если бы я не предложил прямые переговоры, что обычно не принято, сделка могла сорваться.

Эксперт рекомендует даже самые мелкие вопросы обсуждать с клиентами и не надеяться только на юристов. Если клиенты выбирают их сами, то советуйте искать хотя бы тех, кто специализируется на недвижимости.

Назад

Покупатель передумал или нашел другой объект

Передумать человек может по разным причинам. Это может быть форсмажор, чья-то смерть или свадьба в семье и т.п. В таких случаях никто не заставит клиентов купить или продать жилье, даже если обязательства прописаны в договоре.Так и срывается сделка купли-продажи. Но бывает, что причина банальна, и проблему вполне можно решить.

Сергей Савельев, риэлтор (Серпухов):
– Допустим, человеку объект понравился, он внес аванс, а потом передумал. Нужно встретиться с ним и узнать причину. Может, он что-то не понимает в документах или в качестве постройки дома.

Однажды клиент заметил трещинку на фасаде и по моему совету вызвал строителей. Они два дня лазали по всему дому, все вскрывали, а потом дали добро на покупку. Сказали, что дом отличный, а трещинка – это ерунда.Сделка состоялась.

В любом случае, задача риэлтора – не вернуть деньги, а узнать, что произошло. Бывает, что люди начитаются в Интернете гадостей про риэлторов и боятся, что мы их обманем.

Если причина в этом, то можно предложить нотариальную сделку: договор купли-продажи составляет нотариус и он же дает список необходимого пакета документов. Люди думают, что нотариус точно не обманет, и соглашаются на сделку.

Читать по теме
Скажите клиенту, что без вас он купит квартиру на 15% дороже, и он сразу перестанет сомневаться, нужны ли ему ваши услуги. Какие еще бывают возражения у клиентов в недвижимости и как на них отвечать риэлтору, читайте в нашем блоге.

Назад

Срываются сделки: что делать, чтобы это прекратить

Сегодня работу риэлтора значительно облегчают компьютерные программы. Если в них заранее фиксировать максимум информации, то и документы без единой ошибки можно составить, и о клиентах всю информацию знать, и даже получать напоминания о встречах. Одна из таких программ — отраслевая CRM-система.

Давайте посмотрим ее полезный функционал на примере одной из риэлторских систем SalesapCRM.

  • Кликнув на имя клиента, вы откроете карточку, в которой хранятся его контакты, запросы на объекты, отметки о том, какие объекты он смотрел и почему от них отказывался. Риэлтор может указать какие-то индивидуальные особенности клиента, например, взрывной характер или дотошность. Это поможет ему быстро сориентироваться, как разговаривать с клиентом, как готовиться к встрече.

Так выглядит карточка клиента в SalesapCRM: кроме контактных данных можно указать любую информацию о клиенте, которая будет полезна для переговоров

  • Такие же карточки заводятся и для каждого объекта. В них есть все: адрес, площадь, расположение комнат, фотографии, документы, особые отметки и т.д. Когда агент работает с десятком объектов, нюансы каждого невозможно удержать в голове. А если все они будут зафиксированы в CRM, то он может заранее предупредить клиента, например, о неликвидных факторах, чтобы тот не тратил зря время на просмотр.

В карточке объекта в SalesapCRM хранится вся информация о нем, контакты собственника, фотографии и документы

  • Система напоминает, когда и кому нужно позвонить, отправить письмо или назначить встречу. Сам риэлтор или руководитель ставит задачу, например, в конкретный день позвонить клиенту. В назначенное время он увидит на экране уведомление.

Это гораздо удобнее, чем записывать задачи в блокнот, ведь его можно просто не открыть. Если клиент увидит, что агент пунктуален и ничего не забывает, то он будет ему доверять и вряд ли передумает заключать сделку, боясь обмана.

  • CRM «подсказывает», какие вопросы нужно задать собственнику, прежде чем выходить на сделку, чтобы потом не узнать о «сюрпризах». Для этого надо только один раз прописать чек-лист и настроить систему так, чтобы он появлялся в карточке сделки на этапе «Знакомство с клиентом».

Чек-лист с вопросами для собственника в SalesapCRM. Таким же образом можно зафиксировать список документов и справок, которые нужно запросить у собственника или в инстанциях.

Чтобы сделки не срывались, всегда заранее проверяйте документы на объект, честно говорите клиенту о неликвидных факторах, а также подробно выясняйте причину, по которой клиент готов разорвать договор, и ищите золотую середину. Еще больше полезных советов для работы с недвижимостью читайте в нашем блоге. А чтобы первыми получать самые свежие статьи, подписывайтесь на нас и

Елена Зайцева

В S2 есть:

  • checkединая база объектов недвижимости;
  • checkпарсинг объектов с 14 сайтов;
  • checkавтоматическое размещение объявлений на 213 площадках;
  • checkавтоподбор объекта по заявке клиента;
  • checkPDF-презентация объекта недвижимости в 1 клик;
  • checkуправление клиентами, задачами и сделками,
  • checkбесплатный тестовый период 7 дней.

CRM для недвижимости недвижимость отраслевая crm советы

Источник: https://salesap.ru/blog/pochemu-sryvayutsya-sdelki-po-nedvizhimosti-2/

Расторжение договора купли-продажи квартиры: как аннулировать сделку

Срыв сделки купли продажи квартиры

Заключение сделки купли-продажи — всегда волнительный и очень ответственный шаг. И даже если вы всё тщательно взвесили и обдумали, может произойти ситуация, когда вам потребуется аннулировать сделку. Разбираемся в этом непростом вопросе.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи квартиры

Если говорить совсем коротко — да. Однако просто так, без веских причин, расторгнуть договор не получится. Есть несколько вариантов.

  1. Расторжение договора по соглашению сторон
  2. Расторжение договора в одностороннем порядке

От того, является ли расторжение обоюдным желанием, зависит и то, как оно будет происходить.

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

Как следует из названия, по соглашению сторон договор может быть расторгнут только в том случае, если обе стороны — продавец и покупатель — не имеют взаимных претензий.

 В этом случае не так важно, что именно побудило стороны к этому шагу. Важно то, что они не имеют претензий друг к другу и согласны на расторжение. Обращаться в суд в этом случае не придется.

О том, как оформить расторжение в этом случае — расскажем чуть ниже.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

Для того, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке, должны быть веские причины. Они прописаны в Гражданском кодексе и защищают участников сделки от произвола с другой стороны.

То есть ни продавец, ни покупатель не смогут расторгнуть договор просто потому, что им так захотелось, если другая сторона против. Растогнуть договор в одностороннем порядке можно только при наличии нарушений.

При этом нарушение должно быть существенным и нести значительный ущерб. Значительный — значит, что одна из сторон сделки лишается того, на что рассчитывала при ее заключении.

Расторгнуть договор в одностороннем порядке можно только через суд.

Существенные причины для расторжения договора в одностороннем порядке

  • Нарушение договора продавцом, например:- уклонение от регистрации перехода права собственности на недвижимость в течение долгого времени- продавец утратил право собственности на недвижимость после заключения договора
  • Нарушение договора покупателем, например:- покупатель вообще не оплатил недвижимость- долгое время не оплачивает бóльшую часть стоимости недвижимости
  • Другие причины, предусмотренные законом или договором:
    – при проведении регистрации были обнаружены фальшивые документы 
    – прежний собственник в указанные сроки не освободил жилье- были нарушены права несовершеннолетних

    – жизненные изменения, существенным образом влияющие на ситуацию

Как происходит расторжение договора купли-продажи

✅ Расторжение договора по соглашению сторон

В этом случае нужно составить соглашение о расторжении договора. В нем нужно прописать все условия, касающиеся возврата денег, перехода права собственности и так далее. Этот процесс регламентирует статья 450.1 Гражданского кодекса РФ. 

Важно: соглашение о расторжении составляется в той же форме, что и договор. Например, если договор купли-продажи был составлен в нотариальной форме, соглашение также должно быть нотариально удостоверено. А если был зарегистрирован переход права собственности, придется регистрировать и соглашение о расторжении.

❌ Расторжение договора в одностороннем порядке

По закону, сторона, которая хочет расторгнуть договор, должна попытаться сначала решить вопрос в досудебном порядке. То есть надо в письменном виде предложить другой стороне расторгнуть договор. Если та сторона откажется, можно обращаться в суд.

Также в суд можно обращаться, если вы вообще не получили ответ в срок, указанный в предложении или договоре. А если вы этот срок нигде не указывали, ждите не больше 30 дней — они предусмотрены п. 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Помните: в суде придется доказывать, что нарушение договора другой стороной причинило вам значительные убытки.

Если вторая сторона на контакт не идет и обращения в суд не избежать, необходимо:

  1. Подготовить иск и документы, которые являются основанием для расторжения
  2. Подать исковое заявление и документы в суд
  3. Принять участие в судебных заседаниях и получить решение суда
  4. Обратиться в Росреестр, если в ЕГРН была внесена запись о переходе права собственности по расторгнутому договору

Если решение суда не устраивает одну из сторон сделки, в течение месяца она может подать апелляцию.

Можно ли аннулировать сделку после регистрации

Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.

Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.

✅ Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего. 

✅ Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца. 

❌ Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.

Как аннулировать сделку, если у покупателя ипотека

В этом случае обращайтесь к менеджеру ДомКлик. Так как вариантов ситуаций может быть множество, менеджер проконсультирует вас с учетом особенностей именно вашей сделки. И, конечно, поможет в решении вопроса. Связаться с менеджером можно в личном кабинете ДомКлик — доступен чат и звонок.

Сроки расторжения договора 

Срок расторжения договора купли-продажи зависит от способа, выбранного для решения спорной ситуации.

При обоюдном согласии придется потратить время на составление соглашения о расторжении и иногда — на его регистрацию. На все это может уйти около 3-4 недель.

Рассмотрение вопросов в судебном порядке проходит в несколько этапов и может занять около 4 месяцев — от рассмотрения до вступления решения в законную силу. А если во время судебного разбирательства обнаруживаются новые обстоятельства, процесс может затянуться еще на несколько месяцев.

Как защитить себя

Очевидно, что расторжение договора купли-продажи недвижимости – совсем не простая задача. Поэтому, если вы только выбираете жилье и собираетесь совершить сделку, обязательно внимательно всё проверяйте.

Задавайте продавцу вопросы, привлекайте экспертов различного профиля или опытных риелторов, пользуйтесь инструментами для защиты своих интересов — например, сервисом «Юридическая проверка» от ДомКлик.

Подстраховаться и сэкономить себе нервы, время и деньги можно, прописав все нюансы в договоре: можно ли его расторгнуть, в каких случаях, в какие сроки, каковы последствия и так далее. Чем больше условий вы предусмотрите заранее, тем проще будет всем участникам сделки в дальнейшем.

Если же расторжения сделки не избежать, обязательно обращайтесь за помощью к квалифицированному специалисту. Не полагайтесь только на себя. Расторжение сделки — совсем не то же, что признание ее недействительной.

И если часть обязательств уже исполнена, расторжение сделки автоматически не гарантирует их аннуляцию. Составление соглашения о расторжении, а тем более — исковое заявление в суд, следует поручить специалисту.

Источник: https://blog.DomClick.ru/post/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-kvartiry-kak-annulirovat-sdelku

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.