Содольщики

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Содольщики

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Как бороться, Содольщик создает невыносимые условия

Содольщики

В первую очередь Вы должны четко себе представлять план своих действий и заранее знать, что нужно делать, и чего делать не стоит ни в коем случае.

Что не нужно делать:

1. Не пытайтесь своими силами и за свой счёт восстановить поврежденные коммуникации и оборудование. Это с большой долей вероятности приведет к финансовым потерям с Вашей стороны в моменте и в будущем. Ломать, как говорится, не строить. Именно так гласит народная мудрость. И народ прав на 100%.

Скорей всего рейдеры только того и ждут, когда Вы броситесь восстанавливать разбитую раковину или сломанный унитаз, попадете при этом на приличные деньги, затратите свои силы и нервы, а затем они снова повторят свой “акт вандализма”. Повторно восстанавливать Вы уже точно не будете, посчитав затраты неразумными.

Так посчитайте их неразумными и в первый раз!

2.

Не пытайтесь устранить результаты начатого захватчиками “ремонта” и не пытайтесь ему препятствовать! Скорей всего сделать это у Вас вряд ли получится, поскольку раскатать краску по полу является делом нескольких минут, и, даже находясь в соседней комнате, Содольщики зачастую понимают, что сей факт, свершился лишь по специфическому запаху краски. Тем более легко и непринужденно можно оборвать обои или отбить кафельную плитку в Ваше отсутствие. Восстанавливать исходное состояние в этом случае – глупейшее дело!

3. Не пытайтесь ответить рейдерам адекватными действиями. Во-первых, Вы потеряете свой статус потерпевшего уже на этом этапе, а этот статус для Вас очень важен при общении с правоохранительными органами и судом.

Во-вторых, Вы попросту будете делать за захватчиков их же работу. Ломать и крушить – это их дело. Ваше дело – изобразить жертву. В этом случае внутреннее убеждение в Вашей правоте будет и у полиции, и у суда.

Что необходимо:

1. Фиксировать, фиксировать и фиксировать! Каждый факт “бытового вандализма” четко и неукоснительно фиксировать путем фотографирования, написанием соответствующего заявления в органы полиции по месту жительства. При этом стоит отметить, что слишком переусердствовать в этом нет смысла.

Многие, горе советчики, будут рекомендовать Вам писать жалобы во все возможные инстанции. Пишите хоть в Организацию Объединенных Наций! НИКОМУ ДО ВАС НЕТ НИ КАКОГО ДЕЛА! Полиция отпишется от однозначно, поскольку сочтет эти факты конфликтом собственников на бытовой почве и рекомендует обратиться в суд для разрешения спора.

Запомните! Ни одна вышестоящая инстанция Вам не поможет! Это будет лишь Сизифов труд. суеты, бумаг и нервов много – результат “0”. Но вам этого на самом деле и не нужно. Основной целью написания заявления в полицию будет не привлечение к ответственности Содольщиков, а просто банальная фиксация факта нарушения Ваших прав.

Это даже очень пригодится, для чего поймете ниже.

2.

Выдержка и терпение. Учтите в своих действиях фактор времени. Это самое больное место любых квартирных рейдеров. Доля зависла на месяц – уже на рисовалась проблемка, значит взять, нахрапом не удалось. На два-три месяца – большая проблема, но надежда додавить ещё есть. На полгода и более – катастрофа! Вложенные деньги не приносят прибыли более полугода – сигнал для незваных Содольщиков избавляться от токсичного актива.

Поверьте, что все активные фазы боевых действий прекращаются спустя пару-тройку месяцев. А там Ваш черед.

3. Если допустимым условиям проживания в жилом помещении уже нанесен значительный вред и у Вас нет более возможности проживать в нем, съезжайте. Можете в ограниченном составе, например, оставив кого-либо проживать в спартанских условиях.

При этом, даже если вы съехали к родственникам, друзьям или знакомым, формально заключите договор аренды квартиры на возможно максимальную сумму (но не слишком выше, чем в среднем по району), все затраты на переезд тщательно фиксируйте.

Вообще, с этой секунды каждую потраченную копейку подкрепляйте чеком или квитанцией, вплоть до перемещения на работу с нового места жительства, до перемещения детей в школу или дошкольное учреждение.

Каждая бумажка будет стоить непрошеным гостям денег! При этом, если Вы кропотливо исполняли пункт 1, то взыскать с Содольщиков материальный ущерб за восстановление жилого помещения в пригодное к проживанию состояние, нанесенный материальный вред, связанный с арендой другой квартиры и прочие, с этим связанные затраты, для любого адвоката будет делом пустяковым. К слову сказать, подача соответствующего иска в суд на 200-300 тысяч рублей здорово отрезвляет любые буйные головы! А выигранный иск подобного размера суммы – хороший козырь при дальнейших переговорах.

Источник: https://sodolschik.info/sodolschik-sozdaet-nevynosimye-usloviya

Долевой захват квартиры

Содольщики

Тема сегодняшнего нашего разговора – это отъем долевой собственности у граждан при использовании правовых механизмов. На наши вопросы ответит юрист Иванов Алексей Николаевич.

Здравствуйте, Алексей Николаевич. Итак, последнее время появилось много разговоров об «сравнительно законном» отъеме долевой собственности у граждан. Об этом в частности не один раз говорили и по радио и по телевидению.

Но как выяснилось, эффективных правовых решений для законного противостояния подобного рода захвату квартир практически не существует. А тех, кто занимается такими захватами нельзя назвать ни мошенниками, ни преступниками.

Расскажите нам, пожалуйста, кто занимается подобными «рейдерскими захватами» квартир, по какой схеме это происходит, могут ли те, кто этим занимается, понести какую-либо ответственность и что нужно сделать, чтобы не потерять свою долю в квартире?

Да, действительно, такая проблема существует. Основная сложность подобных ситуаций заключается в том, что подобными злоупотреблениями занимаются слаженные организованные группы, имеющие юридическое образование и имеющие непосредственное отношение к рынку недвижимости.

Они целенаправленно скупают доли в квартирах с общедолевой собственностью, пользуясь тем, что доли в квартирах могут принадлежать враждующим родственникам или разведенным супругам, которые не желают продавать или передавать доли друг другу.

Или могут приобрести долю у человека, которому доля в квартире попала случайно, например, по наследству, и у которого к этой доле нет никакого интереса, так как другие собственники этой квартиры являются ему посторонними людьми.

Основной стимул для рейдера это скупить доли квартиры за дешево, собрать из них «единую квартиру», и получить прибыль от продажи такой квартиры – которая становится значительно дороже, чем распродающаяся по долям.

Скупка долей, в этом случае, осуществляется не с целью пользоваться квартирой, а совсем с другой целью – «выдавить» из неё остальных собственников или просто жильцов квартиры, сделать невыносимым дальнейшее нахождение в ней кого бы то ни было, а затем скупить остальные доли в квартире «за копейки», освободить её от других ранее зарегистрированных в ней жильцов, и, как можно быстрее, продать квартиру целиком, по максимально возможной цене, третьим лицам.

Так или иначе, но первым этапом в этой схеме по завладению квартирой становится приобретение доли, в процессе чего рейдеры узнают подробную информацию о других собственниках квартиры.

А кто становится жертвой подобных ситуаций?

Заложниками подобной ситуации становятся оставшиеся собственники квартиры или члены семьи собственников квартиры, просто зарегистрированные и проживающие в ней. Идеальным вариантом для рейдеров станет, если в квартире будут проживать одинокая женщина или женщина с ребенком. На них гораздо легче оказывать морально психологическое давление.

Далее оставшимся собственникам предлагают выкупить принадлежащую им долю, естественно по сильно заниженной цене.

Если жертва не соглашается, то рейдеры пользуются своим физическим превосходством, и тем, что доли в квартире не определены, буквально на глазах у оставшихся собственников разрушают квартиру, превращая ее в пустующую разоренную коробку, создают невыносимые условия для проживания остающихся в квартире собственников и членов их семьи. Таким образом, они вынуждают оставшихся собственников продать им долю по бросовой цене.

Почему рейдеры на начальном этапе, при подобной схеме действий, предпочитают скупать именно долю от квартиры, а например, не комнату в коммуналке? Ведь подобным акциям давления можно подвергнуть и жильцов коммунальной квартиры, да и продаваемых комнат на рынке недвижимости предостаточно.

Дело в том что, во-первых, невыделенная доля в квартире с общедолевой собственностью стоит гораздо дешевле, чем, например, комната в коммунальной квартире тех же размеров, в силу того, что не определен порядок пользования отдельными помещениями в квартире.

Во-вторых, рейдерам, для проведения своих разрушительных действий и акций устрашения, достаточно выкупить даже довольно небольшую долю, чтобы получить доступ ко всей квартире. И эта доля по площади может быть гораздо меньше самой маленькой комнаты в квартире.

И, наконец, в третьих, купив долю в квартире с общедолевой собственностью, рейдеры получают доступ в любое помещение данной квартиры, так как с точки зрения закона купленная ими доля получается как бы «размазана» по всей квартире, она не находится в каком-то конкретном месте этой квартиры.

В случае же, если квартира коммунальная, рейдерам становится тяжелее нанести вред другим собственникам, так как в этом случае, за каждым собственником закреплены на правах частной собственности отдельная комната или несколько комнат. И доступ в комнату проживающего в квартире собственника для рейдера будет закрыт, вредить они смогут только в местах общего пользования данной квартиры (на кухне, в коридоре и т.д.).

Расскажите пожалуйста, какими приемами пользуются рейдеры для вытеснения других долевых собственников из квартиры?

Рейдеры пользуются тем, что оставшиеся собственники, как правило, проживают в квартире постоянно, не имея возможности избежать невыносимых условий существования. Сами же рейдеры посещают квартиру от случая к случаю, постоянно проживая в другом благоустроенном жилье.

Приемы, используемые для вытеснения оставшихся собственников, могут быть самые разные: в квартиру могут подселить бомжей, могут наносить урон мебели, вещам, одежде, отделке помещений, могут ходить по квартире и хлопать дверями по ночам, может быть инициирован «вечный ремонт», постоянный взлом входной двери под предлогом невозможности попасть в квартиру и т.д.

То есть в ход могут идти все средства давления, напрямую не противоречащие закону и на которые только хватит фантазии у рейдеров. Цель у них одна – постоянно нарушать душевное состояние других собственников квартиры. Причем уличить рейдеров в намеренном нанесении ущерба имуществу, находящемуся в квартире, или в нарушении нравственных принципов практически невозможно.

Любому же представителю власти рейдер с готовностью продемонстрирует свидетельство о праве собственности на долю в данной квартире и, пользуясь своими познаниями в области права, объяснит, что он волен распоряжаться принадлежащей ему собственностью.

Получается, что бороться правовыми методами с такими «налетчиками» практически невозможно?

Да, здесь остается небольшой выбор у оставшихся собственников. Можно ничего не делать, можно подать в суд гражданский иск об определении порядка пользования квартирой, чтобы закрепить за собой хотя бы часть долевой собственности, и сделать ее неприкосновенной для рейдеров.

Можно попробовать продать свою долю еще кому либо, хотя желающих купить помимо рейдеров найдется мало, учитывая, что квартира к этому моменту, скорее всего уже будет пребывать в очень плачевном состоянии. Здесь уже все индивидуально и зависит от возможностей проживающих жильцов.

Скажите, пожалуйста, по вашему мнению, много ли таких групп орудует по городу Москве и Московской области?

На этот вопрос ответить довольно сложно, так как официально такая деятельность преступлением не является и статистики никто не ведет.

Но могу сказать уверенно, что с каждым годом таких случаев становится все больше и больше, и занимаются такой деятельностью устойчивые группы, которые свои действия стараются не афишировать.

Эти группы ведут свою разрушительную деятельность не «от раза к разу», а ведут ее постоянно, за год одна такая группа может выкупать доли в 3-5 квартирах.

Что вы могли бы посоветовать собственникам жилых помещений, чтобы избежать попадания в такие ситуации?

Здесь, как говориться, такую ситуацию легче предупредить, чем потом столкнуться с ней лицом к лицу. Люди должны быть законодательно подкованы и знать свои права.

Отдавать себе отчет при осуществлении распорядительных действий с недвижимым имуществом, в том числе предвидеть далеко идущие последствия таких действий.

К сожалению, это все что можно посоветовать в этой ситуации при нынешнем жилищном законодательстве.

Иванов А.Н.

Источник: пресс-центр Московские юристы

Читайте еще по данной теме:

Источник: https://kmcon.ru/articles/articlesourjurist/ourjurist1_6180.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.