Снижение кадастровой стоимости арендная плата

Содержание

Снижение кадастровой стоимости в 2020 году – Хелп Консалтинг

Снижение кадастровой стоимости арендная плата

Многие юридические и физические лица обращаются в нашу ЮК «Хелп Консалтинг» с вопросами о снижении кадастровой стоимости каких-либо объектов недвижимости. В этой статье мы расскажем, на что влияет снижение кадастровой стоимости, почему стоит инициировать этот процесс, когда это целесообразно и куда обратиться за юридической консультацией.

Налог на любое недвижимое имущество (промышленные объекты, частные дома, квартиры, земельные участки и т.д.) исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости участка земли, квартиры или другого объекта недвижимости. Она, в свою очередь, устанавливается на основании государственной кадастровой оценки в конкретном регионе.

Из-за того, что государственная оценка недвижимости проводилось в массовом порядке, кадастровая стоимость многих участков земли и других объектов недвижимости была значительно завышена.

Таким образом, кадастровая и рыночная стоимость одного и того же объекта зачастую довольно существенно отличались друг от друга.

Почему так произошло? Объекты оценивались массово, потоком, при этом не всегда:

  • учитывалась индивидуальная особенность каждого из объектов, например, рельеф местности, наличие или отсутствие инфраструктуры, возраст строения, его физическое или техническое состояние;
  • данные, используемые оценщиками при расчете кадастровой стоимости, не всегда были подтверждены документально, порой оценка производилась по ограниченным сведениям об объекте;
  • сама методика массовой оценки была не выверена, в ней была допущена масса противоречий. 

Следствие завышения кадастровой стоимости – повышенные налоговые платежи. Законный способ решить эту проблему – подача иска с требованием о снижении кадастровой стоимости различных объектов недвижимости. После вступления в законную силу решения суда о снижении КС следует обращение в налоговую инспекцию с соответствующим заявлением.

Что можно сделать с переплатой? В соответствии со ст. 78 НК РФ, вся сумма переплаты может быть направлена на:

  1. Зачёт в счёт предстоящих платежей (по любому виду налога).
  2. Погашение недоимки по иным налогам.
  3. Погашение задолженности по пени (штрафам) за налоговые правонарушения.
  4. Возврат налогоплательщику (только если нет недоимок по налогам и задолженностей по штрафам).

Пример

Посчитаем, как изменится размер налога в случае уменьшения кадастровой стоимости торгового центра.

После государственной оценки здания торгового центра общей площадью 1200 кв. м. в Москве его кадастровая стоимость составила 250 миллионов рублей. Налоговая ставка – 1,7% от кадастровой стоимости здания. Налог в этом случае составит:

250 000 000 * 1,7% = 4 250 000 рублей

При снижении кадастровой стоимости на 50 миллионов (в Москве это вполне реальная цифра), налог составит:

200 000 000 * 1,7% = 3 400 000 рублей

Таким образом, переплата от завышенной кадастровой стоимости составляла

4 250 000 – 3 400 000 = 850 000 рублей в год

Вернуть можно переплату за три последних года, получается, что

850 000 рублей * 3 года = 2 550 000 рублей вернется компании.

Уменьшение кадастровой стоимости любого объекта недвижимости для физических лиц, конечно, не так сильно повлияет на сумму возврата уплаченного налога, но тоже сможет существенно пополнить ваш банковский счет.

Согласно принципу предельно допустимой простоты расчета арендной платы, определенном в Постановлении правительства РФ от 16 июля 2009 года № 582 «Об основных принципах определения арендной платы…

» указано, что, если физическое или юридическое лицо арендует земельный участок, собственником которого является государство или местный муниципалитет, для расчета арендной платы также возможно применение кадастровой стоимости участка.

Конечно, снижение кадастровой стоимости земли возможно только по решению суда, а это трудно и долго. С другой стороны, это позволит уменьшить арендные платежи, особенно в столичном регионе, где они намного выше, чем в других областях. Стоит ли начинать процедуру снижения кадастровой стоимости в Москве и Московской области?

В большинстве случаев – да, стоит. Сколько можно сэкономить? Рассмотрим на примере.

Пример

Кадастровая стоимость участка земли площадью 5000 квадратных метров в ближайшем Подмосковье составляет 155 миллионов рублей. Годовая стоимость аренды установлена равной ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости участка

155 000 000 * 1,5% = 2 325 000 рублей в год

Арендатор решил снизить стоимость аренды и подал исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости объекта недвижимости. Суд принял решение о снижении кадастровой стоимости до 100 миллионов рублей. Таким образом, годовая стоимость аренды земли снизилась и составила

100 000 000 * 1,5% = 1 500 000 рублей

Экономия составила

2 325 000 – 1 500 000 = 825 000 рублей в год

Часто бывает и такой вариант: кадастровая стоимость соответствует рыночной, либо совсем ненамного ее превосходит.

Нужно ли в этом случае инициировать уменьшение кадастровой стоимости недвижимого имущества с целью снижения платы за его аренду? Или все-таки сначала нужно проанализировать текущую ситуацию и ответить на вопрос: окупятся ли затраты на оплату юридических услуг и проведение независимой оценки при незначительном снижении арендной платы?

Ни один юрист так сразу не сможет ответить на эти вопросы. Он сначала проанализирует целесообразность процедуры оспаривания, и только потом скажет – стоит ли вообще инициировать судебный процесс.

Так же поступят и сотрудники нашей юридической компании «Хелп Консалтинг»: сначала будет проведен тщательный анализ, и только потом, если станет понятно, что после положительного решения суда о снижении кадастровой стоимости арендная плата значительно снизится, предложат клиенту начать процедуру.

Третий вариант использования кадастровой стоимости – определение выкупной стоимости земельного участка, находящегося в собственности публичного образования. Например, в соответствии с ч. 3 ст. 39.

4 Земельного кодекса РФ, если стороны заключают договор купли-продажи участка земли, который находится в муниципальной или государственной собственности, цена земли не должна быть выше ее кадастровой стоимости.

Но это правило действует только в тех случаях, когда земельный участок реализуется без проведения торгов.

В подавляющем большинстве случаев выкуп без торгов возможен, если покупатель имеет исключительное право выкупа или аренды земельного участка. Обычно это собственник недвижимости, находящейся на этом участке земли. Конечно, при выкупе земли он захочет снизить стоимость приобретаемого участка и инициирует процедуру по оспариванию его кадастровой стоимости.

Для этого он обращается в комиссию, где рассматриваются споры о кадастровой стоимости либо в суд. Изменение (уменьшение) кадастровой стоимости будет учитываться с даты подачи искового заявления с ходатайством о снижении кадастровой стоимости земельного участка в суд, либо о пересмотре такой стоимости в комиссию.

Граждане (физические лица), как и ранее, не обязаны соблюдать требование о попытке досудебного урегулирования (обращение в комиссию). Юридические лица, напротив, могут инициировать оспаривание результатов оценки в судебных органах только после того, как:

  • комиссия отклонила ходатайство об оспаривании кадастровой стоимости;
  • после подачи соответствующего заявления прошло более одного месяца, и за это время комиссия не приступила к его рассмотрению.

Цена земельного участка, реализуемого без торгов, определяется в порядке, установленном соответствующим органом власти:

  1. При продаже земли, находящейся в федеральной собственности – Правительством Российской Федерации.
  2. При реализации участка земли, находящегося в региональной собственности – органом государственной власти субъекта РФ.
  3. При продаже муниципальной земли – органом местного самоуправления.

Но, в любом случае, выкупная цена участка земли не может быть выше его кадастровой стоимости.

Любой собственник объекта недвижимости, который не согласен с государственной оценкой кадастровой стоимости участка земли, жилого помещения, сооружения и т.п. имеет право оспорить ее результаты.

Вероятность того, что вы сможете снизить кадастровую стоимость, достаточно велика. В большом количестве случаев оспаривания происходит значительное снижение стоимости объекта и, соответственно, снижение налоговых платежей (арендной платы, выкупной стоимости).

Главное в этой процедуре – правильная юридическая подготовка и ведение процедуры оспаривания.

Как снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости? Как обеспечить правильную юридическую подготовку и проведение процедуры? Обратиться за помощью к специалистам. Юрист по недвижимости нашей ЮК «Хелп Консалтинг» проконсультирует вас по любым вопросам о кадастровой стоимости, поможет снизить размер кадастровой стоимости и получить выгоды от этого.

Назовем несколько причин, почему нужно обратиться именно в нашу компанию:

  1. Мы имеем большой опыт оказания юридических услуг подобного рода и знаем, как законными способами ускорить процедуру.
  2. ЮК «Хелп Консалтинг» работает только с аккредитованными компаниями по оценке недвижимости.
  3. Наши юристы проведут всю процедуру оспаривания кадастровой стоимости любого объекта недвижимости в Москве или Московской области «под ключ», максимально исключив необходимость вашего участия в процессе.

Источник: https://help-ddu.ru/kadastrovaya-ocenka/vygody-ot-snizheniya-kadastrovoj-stoimosti

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости в 2020 году

Снижение кадастровой стоимости арендная плата

В 2015 году были внесены изменения в Налоговый Кодекс. Согласно новым правилам налог на недвижимое имущество физических лиц рассчитывался исходя из кадастровой стоимости. Ее определяли так называемые «независимые оценщики».

В результате были зафиксированы многочисленные нарушения, из-за которых размер налога определялся неверно.

Поэтому многие жители России стали искать ответ на вопрос как снизить кадастровую стоимость квартиры и других объектов недвижимости.

Сейчас оценка недвижимого имущества проводится силами государственных оценщиков. Их работа регламентирована ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и контролируется региональными властями. Но ошибки в определении кадастровой стоимости недвижимости и суммы налога по-прежнему встречаются. А значит проблема остается актуальной.

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости? Можно ли решить эту проблему быстро? Сколько стоит такая процедура? На эти и другие вопросы подробно ответят эксперты в области права.

Как определяется кадастровая стоимость?

При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:

  • площадь недвижимости;
  • целевое назначение объекта;
  • расположение, расстояние до административного центра;
  • техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
  • близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
  • другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта. 

Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.

Почему возникают ошибки?

Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок. 

Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости 

Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.

Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность

Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.

Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки. 

Для примера подойдет Москва. Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.

Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.

Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки

После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует.

В примере выше использовался адрес Москва, ул. Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2.

Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.

В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта. 

Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки. 

Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму. 

Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей. 

Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.

Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки

Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году проводиться двумя способами:

  • путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
  • путем подачи судебного иска.

Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра. 

Скачать заявление о пересмотре кадастровой стоимости от физического лица на основании недостоверности сведений.

Скачать заявление об оспаривании кадастровой стоимости и установлении равной рыночной от физического лица.

Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:

  • кадастровую справку;
  • копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
  • экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.

Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.

Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.

Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.

Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.

Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.

Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.

Шаг 4. Ожидание решения комиссии

Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.

Шаг 5. Судебные прения

Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:

  • исковое заявление;
  • квитанцию об уплате госпошлины;
  • уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.

Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.

Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.

Нюансы процедуры

Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:

  • Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
  • Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
  • Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.

Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2020 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.

Заключение

Решая, как снизить кадастровую стоимость квартиры, стоит взвесить все за и против. В некоторых случаях стоимость сбора документов даже для досудебного урегулирования будет выше, чем разница в размере налога.

Подробнее на эту тему читайте на сайте юридической компании “Омега Групп”

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ed65cc1b518fa3bb2db01c4/kak-snizit-kadastrovuiu-stoimost-nedvijimosti-v-2020-godu-5ee7b6cf07b2a45c062d74de

Оспаривание кадастровой стоимости арендатором: сколько можно сэкономить в год?

Снижение кадастровой стоимости арендная плата

Алексей Сергеев

Директор департамента оценки и консультационных услуг компании Swiss Appraisal

специально для ГАРАНТ.РУ

Кадастровая стоимость недвижимости – это основа для расчета налога на имущество, и собственник объекта в первую очередь заинтересован в справедливой оценке. Однако и арендаторы тоже могут оспорить кадастровую стоимость недвижимости, но часто против них играет неосведомленность о своих правах, а также плюсах этой процедуры.

Кадастровую стоимость может оспорить любой арендатор?

Нет. 30 июня 2015 года Верховный суд Российской Федерации опубликовал постановление № 28 “О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости”.

Документ закрепил в законе право арендатора на оспаривание кадастровой оценки, если на ее основе считается арендная ставка.

Редко так бывает, если дело касается частной недвижимости, и иногда, если речь идет о государственных или муниципальных зданиях и помещениях.

Добавлю, что арендатор может инициировать оспаривание кадастровой оценки, когда размер налога на имущество указан в договоре как один из нескольких факторов расчета стоимости аренды. В таком случае важно обсудить свои намерения с собственником объекта. Когда кадастровую стоимость удастся оспорить и снизить, арендная ставка снизится до следующей государственной переоценки.

Что касается земельных участков, то у государства или муниципальных образований арендуются большинство из них, а значит, годовая стоимость их аренды почти всегда равна процентной ставке налога на имущество. Исключения бывают только в договорах с особыми условиями. Поэтому арендаторам земельных участков особенно важно знать тонкости оспаривания кадастровой оценки.

Я арендатор, и я запутался в формулировках закона. как правильно оспорить кадастровую оценку?

  • Получите выписку из ЕГРН и проверьте, есть ли в ней ошибки: неверный адрес, тип, назначение или площадь объекта, неправильно указанная, либо вообще отсутствующая специальная информация об аварийном состоянии или особом местоположении.
  • Поговорите с собственником недвижимости. Если он – частное лицо или организация, письменное согласие на оспаривание кадастровой оценки нужно получить по закону. Лучше всего внести его заранее в договор аренды, чтобы потом не тратить время. Государственному или муниципальному собственнику о желании оспорить кадастровую оценку сообщать необязательно. Еще стоит попытаться убедить собственника оспорить кадастровую оценку совместно, чтобы поделить финансовые издержки на эту процедуру: общая стоимость проекта по оспариванию и юридическому сопровождению собственника или арендатора в суде может превышать 300 тыс. руб.
  • Получите отчет о рыночной стоимости объекта. Этот документ готовит независимая оценочная компания, он соответствует законодательству и принимается судом и другими ведомствами. Приложите отчет к заявлению о пересмотре, выписке из ЕГРН, письменному согласию собственника и нотариально заверенному договору аренды. При обращении сразу в суд юридическом лицу также нужно, чтобы отчет о рыночной стоимости прошел экспертизу в оценочной СРО. Если вы оспариваете кадастровую оценку земельного участка, и на нем есть постройки, подготовьте нотариально заверенные копии правоудостоверяющих или правоустанавливающих документов на них, технические паспорта, поэтажные планы. У этих построек есть другие арендаторы? Если да, то не забудьте приложить договоры аренды.

С пакетом документов можно пойти двумя путями. Первый – досудебный – ведет в региональную комиссию по спорам о кадастровой стоимости. Комиссия рассмотрит документы максимум за 30 календарных дней и изменит стоимость недвижимости, либо отклонит заявление.

До 1 января 2017 года обращение в комиссию было обязательным для организаций. Теперь юридические лица, как и физические, могут идти сразу по второй дороге – в суд с тем же пакетом документов.

Самое популярное требование истцов – установить кадастровую стоимость недвижимости на рыночном уровне. По статистике Росреестра, за первую половину 2017 года в судах были удовлетворены 40% поданных заявлений, то есть кадастровая стоимость этих объектов была снижена до рыночной.

53% заявлений суд еще рассматривает и 7% были отклонены. Статистика Росреестра показывает, что и комиссии готовы соглашаться на рыночную стоимость: за первые шесть месяцев 2017 года они установили кадастровую стоимость объектов недвижимости на уровне рыночной по 45% заявлений.

Поэтому миновать досудебный этап не стоит – есть шанс пройти процедуру без лишних потраченных денег и времени.

Оспаривание – это трудно и долго. Стоит ли оно того?

В большинстве случаев стоит, как для собственников, так и арендаторов. Только в Москве практика нашей компании за II квартал 2017 года показала, что в 63% проектов оспоренная кадастровая стоимость экономит заявителям больше 300 тыс. рублей в год при уплате налога на имущество или аренде.

Рассмотрим на примере, сколько можно сэкономить.

ПРИМЕР

Кадастровая стоимость земельного участка площадью 14 тыс. кв. м в Новой Москве составляет 250 млн руб. Годовая стоимость аренды равна ставке налога на имущество – 1,5% от кадастровой стоимости – и составляет 3,75 млн руб.

Арендатор решил оспорить кадастровую оценку. Согласно отчету независимой компании рыночная стоимость участка составила 150 млн руб. Комиссия не установила кадастровую стоимость на уровне рыночной, и арендатор обратился в суд, который назначил экспертизу.

В итоге оценка рыночной стоимости участка была пересмотрена судебным экспертом и увеличена на 10% относительно заявленной независимым оценщиком стоимости – до 165 млн руб. Суд установил кадастровую стоимость на этом уровне, что на 34% ниже первоначальной кадастровой стоимости участка.

Так годовая стоимость аренды снизилась до 2,475 млн руб.

Экономия на аренде уже в первый год в несколько раз превышает среднюю стоимость проекта по оспариванию, включающего работу независимых оценщиков и юридическое сопровождение арендатора в комиссии и суде.

Иногда кадастровая стоимость все же соответствует рыночной, либо немного выше ее, и затраты на независимых оценщиков и юридическую помощь при оспаривании окупятся незначительно или лишь через несколько лет. Поэтому оценочные компании могут сначала анализировать целесообразность оспаривания кадастровой стоимости и только потом приступать к проекту.

Кадастровая стоимость объекта понизилась. Когда произойдет перерасчет аренды?

В соответствии с тем же Постановлением Верховного суда №28 от 30 июня 2015 года, для расчета арендной ставки новая кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об оспаривании.

Стоит обсудить с собственником объекта, как именно произойдет перерасчет. Например, если вы как арендатор переплатили в текущем году, в следующем году собственник зачтет вам лишние траты.

Если к согласию прийти не удастся, придется обращаться в суд.

досудебное производство, земельный налог, ИП, налог на имущество организаций, налоги, сборы, взносы, недвижимость, оценочная деятельность, практические ситуации, юрлица, ВС РФ, Росреестр, Алексей Сергеев

Подписаться на наш канал в Яндекс.Дзене

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/ia/opinion/author/sergeev/1125271/

Изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости

Снижение кадастровой стоимости арендная плата

Законодательство позволяет изменить кадастровую стоимость недвижимости не только путем ее оспаривания, но и установления новой кадастровой стоимости полномочными органами государственной власти.

В обоих рассматриваемых случаях, для лиц, чьи права и обязанности затрагиваются либо нарушаются установленной кадастровой стоимостью, возникают определенные правовые последствия, в случае если кадастровая стоимость недвижимого имущества все-таки меняется.

Рассмотрим данные последствия на примере, когда объектом недвижимости  является земельный участок, принадлежащий публично-правовому образованию.

Одной из составляющих формул при определении арендной платы за данный объект недвижимости является кадастровая стоимость участка.

И арендаторы, как лица, чьи права и интересы напрямую затрагиваются  устанавливаемой государством кадастровой стоимостью, вправе защищать их путем направления  заявлений в комиссии и суды.

«Материальным» результатом рассмотрения данных дел является пропорциональное изменение величины аренды за землю в большую или меньшую стоимость.

Однако в зависимости от того, какой из вышеуказанных двух случаев повлечет изменение арендной платы, т.е.

произойдет ли это вследствие издания постановления органа власти об утверждении новой кадастровой стоимости, либо по причине вынесения решения комиссии или суда об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной, и будет определен момент перерасчета арендной платы.

В первом рассматриваемом случае необходимо отталкиваться от того, что в настоящее время изменение арендной платы при изменении кадастровой стоимости органом публичной власти, происходит с момента вступления в силу акта об ее установлении.

 Однако долгое время в судах отсутствовала согласованная позиция о том, с какой даты   собственники сдаваемых в аренду публичных земель могут начислять арендаторам плату за пользование  в новом размере.

Определенную точку в данном споре поставил в своих постановлениях в настоящее время уже «ликвидированный» ВАС РФ.

В постановлениях по делам № 115117/11  от 15 марта 2012г., № 13 от 25 января 2013г. и № 15534/13 от 25 февраля 2014г.

ВАС РФ разъяснил, что размер «новой» арендной платы подлежит начислению арендодателями с даты, с которой вступает в силу правовой акт органа публично-правового образования об установлении новой кадастровой стоимости, если иное не установлено договором. Вместе с тем, такая позиция представляется не соответствующей общим началам и принципам гражданского законодательства.

При изменении кадастровой стоимости путем оспаривания

По иному подлежит исчислению срок начала уплаты аренды, размер которой пересчитывается по результатам разрешения споров об определении кадастровой стоимости земельных участков.

В одном из своих Постановлений, Президиум ВАС РФ указал, что, несмотря на то, что при вышеуказанных спорах рыночная стоимость недвижимости устанавливается на ту дату, когда устанавливалась кадастровая стоимость, это не влияет на начало течения срока, с которого данная новая «кадастровая» стоимость применяется для установленных законодательством целей, в том числе и перерасчета арендной платы. Данной позицией высший судебный орган не допустил применение ретроспективного подхода к вопросам исчисления и перерасчета арендной платы.

Суды  на местах до и после вынесения позиции ВАС РФ также придерживались той точки зрения, что приравненная к рыночной кадастровая стоимость объекта  недвижимости подлежит «применению» на будущее время – т.е.  с момента, когда вступит в силу судебное постановление о пересмотре кадастровой стоимости.

До 22 июля 2014 г. по результатам рассмотрения заявления в комиссии при Росреестре если принималось решение об изменении кадастровой стоимости, то сведения считались измененными с момента внесения соответствующий записи в ГКН или вступления судебного акта в силу.

После 22 июля 2014 г. дата, с которой пересчитывается арендная плата (исчисленная по результатам споров о пересмотре кадастровой стоимости),  установлена в иной редакции. Теперь перерасчет арендной платы на основании установленной Комиссией либо судом кадастровой стоимости применяется с 1 января следующего года, когда заинтересованным лицом было подано соответствующее заявление.

Стоит отметить, что если арендная плата выражена в установленном размере, то изменение кадастровой стоимости не повлияет на арендную плату.

Однако в некоторых случаях (при аренде участков под размещение тепловых станций и др.) законодательство устанавливает арендную ставку равной величине, выраженной в процентном соотношении к размеру кадастровой стоимости, изменение которой  прямо пропорционально влияет на величину арендной ставки, а, значит, и арендной платы.

Отметим, что оспорить можно не только действия органа государственной власти по внесению сведений в ГКН, но и достоверность величины стоимости объекта оценки, данные требования рационально  объединять в одно заявление, о чем свидетельствует Постановление Президиума ФАС Западно-Сибирского округа № 15 от 5 сентября 2011 г.

https://www.youtube.com/watch?v=ZTjbweBNM3w\u0026t=88s

Как уже было сказано, изменение арендной платы возможно органами государственной власти и в судебном порядке. Кроме того, арендная плата может измениться в связи с прибавлением вновь образованных земель. Арендная плата такой недвижимости определяется путем умножения удельного показателя на площадь земельных участков.

Изменение кадастровой стоимости, в первую очередь, отражается на налоговом бремени.

Нередко кадастровая стоимость оказывается завышенной, лицам приходится оспаривать решение в судебном порядке, для чего необходимы практические и теоретические знания в юриспруденции.

Законодательство в этой сфере во многом изменилось, устранены серьезные проблемы в части момента изменения кадастровой стоимости, произошли и некоторые процессуальные изменения в связи со  вступлением в силу КАС РФ.

Юристы практики «Недвижимость»

Юридической фирмы «BRACE»

25 августа 2015 г.

Источник: https://brace-lf.com/informaciya/nedvizhimost-zemlya/603-izmenenie-arendnoj-platy-pri-izmenenii-kadastrovoj-stoimosti

Как в 2 раза уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Снижение кадастровой стоимости арендная плата

Кадастровая стоимость — это расчетная величина, отражающая представление о ценности (полезности) земельного участка при существующем его использовании. Принципиальным моментом в данном определении является то, что оценка кадастровой стоимости — есть отражение существующего использования земельного участка, а не какого либо иного.

Кадастровая стоимость земельного участка необходима для исчисления налогооблагаемой базы. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Как рассчитывается кадастровая стоимость земельного участка

Расчет кадастровой стоимости земельного участка происходит не реже, чем раз в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года, когда идет оценка (переоценка) выбранных Государственным кадастром недвижимости (ГКН) территорий. После чего новая кадастровая стоимость устанавливается на будущий учётный период, до проведения очередной ревизии.

На основании полученных данных определяют рыночную стоимость объекта, которая, так или иначе, зависит от кадастровой стоимости.

Также, в интернете существуют калькуляторы для расчета кадастровой стоимости земельного участка, однако принимать такие данные за достоверные не стоит.

По моим наблюдениям, обновленная в 2015 году кадастровая стоимость земельного участка стала выше рыночной на 30-300%. Однако и собственник и арендатор имеет законное право на уменьшение кадастровой стоимости своего земельного участка.

Если кадастровая стоимость имущества завышена, предпринимателям приходится её оспаривать в суде, чтобы не переплачивать налог.

Новый законопроект упрощает процедуру, а сама оценка должна стать более прозрачной и точной. Уменьшенная в результате оспаривания кадастровая стоимость будет распространяться на весь период со дня внесения в ЕГРН первоначальной кадастровой стоимости.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в аренде

Сейчас вы наверное подумали, а зачем мне уменьшать кадастровую стоимость, если я являюсь арендатором земельного участка и плачу за него только арендную плату, а налог начисляется только собственникам земельных участков? Ответ будет ниже. А пока разберем снижение кадастровой стоимости арендованного земельного участка рассмотрим на примере ИП Солнышкиной Н.Н.

ИП Солнышкина Н.Н. является арендатором земельного участка площадью 16 382 кв.м. категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение находящегося в муниципальной собственности. В договоре аренды, в соответствии с которым она вносит арендную плату, есть положения о базовых показателях для расчета арендной платы.

К ним относятся:

  1. Территориально экономическая зона;
  2. Базовая ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м;
  3. Средне приведенный коэффициент градостроительной ценности;
  4. Коэффициент вида деятельности;
  5. Ставка ежегодной арендной платы за 1 кв.м. (мой любимый).

Именно ставка, а не базовая ставка определяет расчет арендный платы за 1 кв.м., которая может быть пересмотрена собственником — муниципалитетом. Как правило, в договорах аренды земельного участка собственником (администрацией) в лице Департамента имущественных и земельных отношений, обязательно есть понятие об одностороннем изменении арендной платы.

Реальный пример из практики: п. 3.3.

договора аренды — размер ежегодной арендной платы может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти Российской Федерации и (к примеру) Липецкой области, Липецкой городской думы централизованно устанавливающим оценочные зоны, коэффициенты индексации ставок земельного налога, базовые ставки арендной платы с письменным извещением Арендатора.

Становится ясно, что земельный налог включается в арендную плату и, как правило, именно неправильно определенная кадастровая стоимость земельного участка, намного превышающая его рыночную стоимость, приводит к завышению ежегодных арендных платежей (ответ на вопрос выше).

Итак, чтобы уменьшить кадастровую стоимость, вам предстоит:

Шаг 1 — заказать выписку из ЕГРН

Обратите внимание, что Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Шаг 2 — сравнить рыночную и кадастровую стоимость

Чтобы сопоставить рыночную стоимость нашего земельного участка и кадастровую стоимость указанную в выписке, закажите в независимой оценочной компании отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на дату указанную в выписке из ЕГРН (к примеру на 01.01.2018 года).

Для расчета рыночной стоимости оценщики используют удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка. Показатель зависит от категории, целевого назначения, общих характеристик местности, расположения и инфраструктуры (удаленность от центра, доступность транспорта и т.д.). Общие характеристики участка суммируются, укладываются в формулы и предоставляются как кадастровая стоимость.

Формулы бывают разные. Для кадастровой оценки участка с обременением, используют формулу с понижающим коэффицентом, так как извлекаемая из них польза снижается.

Удельный показатель используют для образования новых садоводческих или дачных участков.

Кадастровую стоимость таких участков определяют путем умножения среднего для садового общества значения удельного показателя на площадь земельного участка.

Снижение оценочной стоимости земельного участка возможно, если:

Когда ИП Солнышкина получила отчет он её очень удивил, т.к. в отчете рыночная стоимость земельного участка составляла 14 млн. руб., тогда как кадастровая была 38 млн. руб. Очевидно, что все арендные платежи, которые платила ИП были завышены.

Так что же делать дальше? Есть два варианта:

  1. Обратиться к собственнику земельного участка о пересмотре кадастровой стоимости (долго и неэффективно);
  2. Обратиться в суд (наш вариант)

Для начала рассмотрим следующее:

  • В силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
  • В соответствии с пунктами 1, 5 статьи 65, пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации формами платы за использование земли является земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата, для целей определения которых устанавливается кадастровая стоимость земельного участка путем проведения государственной кадастровой оценки земель.
  • В соответствии с положениями статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).
  • В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
  • Согласно статье 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в суде путём их пересмотра по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, в случае, если эти результаты затрагивают права и обязанности этих лиц. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи названного заявления может быть, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Выводы: Действующее законодательство предусматривает установление кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной, если такая определена, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Шаг 4 — подать исковое заявление в суд

Куда писать иск (подсудность)?

Писать мы будем — Административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

Интересующий нас ответ найдем в данном документе: Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.

2015 N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (в редакции от 30.06.2015 года).

п.3.

— Заявление о пересмотре кадастровой стоимости на основании пункта 8 части 1 статьи 26 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее — ГПК РФ), пункта 15 статьи 20 КАС РФ подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость в порядке статьи 24.19 Закона об оценочной деятельности (статья 28 ГПК РФ, часть 2 статьи 24 КАС РФ).

Все ясно, будем писать исковое заявление в Липецкий областной суд, руководствоваться будем статьями, которые описаны выше, плюс посмотрим Кодекс административного судопроизводства.

Исковое написали, государственную пошлину в размере 300 рублей оплатили, теперь надо направить наш иск ответчикам — это будет правительство Липецкой области (ФГУП Кадастровая палата Росреестра) — направили.

Теперь дело за малым, отправляем дело в суд.

При положительном развитии событий суд примет наше исковое к рассмотрению и назначит по отчету, полученному у независимых оценщиков, экспертизу, которая покажет финальную кадастровую стоимость нашего земельного участка.

Итоги

  1. В случае ИП Солнышкиной удалось снизить кадастровую стоимость на 43% (было 38 миллионов — стало 14).

  2. Решение суда по нашему делу автоматически направили всем лицам участвующим в деле, а собственник, на основании данного решения, будет обязан произвести перерасчет арендной платы в разрезе уменьшенной кадастровой стоимости.
  3. ИП Солнышкина — довольна.

Как взять землю в аренду у администрации

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка в собственности

Снижение кадастровой стоимости собственного земельного участка рассмотрим на примере ООО «Меридин».

ООО «Меридин» является собственником земельного участка категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: производственное назначение площадь 7 700 кв.м., занимается ООО реализацией изделий медицинского назначения + складская деятельность, т.е. сдает в аренду места хранения на складах.

Ежегодно наше ООО обязано, как собственник земельного участка промышленного назначения, платить огромный земельный налог. Как рассчитывается земельный налог, я описывал выше. Так вот, Геннадий Васильевич, учредитель ООО «Меридин», задумался о высоких издержках и поручил своему юристу снизить ежегодные затраты.

Порядок действий

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/umenshenie-kadastrovoj-stoimosti-zemelnogo-uchastka/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.