Расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Содержание

Расторжение договора купли-продажи земельного участка или иск в суд

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Земля – это особый объект недвижимости, который имеет ряд правовых особенностей. В частности, расторжение договора купли-продажи земельного участка происходит по определенному порядку. Он зависит от конкретной ситуации – кто-то договаривается мирным путем, другие люди вынуждены обратиться в суд. Рассмотрим, как действовать сторонам сделки.

Самым простым способом расторжения является соглашение сторон. В этом случае стороны обоюдно приходят к выводу, что сделка не может состояться по каким-либо объективным причинам.

Способы расторжения договора купли-продажи земли

Расторгнуть договор купли-продажи участка можно одним из трех способов:

  1. По соглашению сторон.
  2. По волеизъявлению продавца или покупателя.
  3. По решению суда.

В первом случае стороны приходят к компромиссу и прекращают правоотношения. При соглашении конфликты исключаются, а значит, что судебные органы к решению вопроса не привлекаются. Обе стороны добровольно приходят к выводу, что юридические последствия договора купли-продажи наступить не должны.

Односторонний отказ возможен не всегда. Для этого нужны веские основания, предусмотренные законодательством или условиями договора. Такими основаниями могут быть:

  • несоблюдение условий договора продавцом или покупателем;
  • отказ от передачи земельного участка в пользование покупателя;
  • отказ от перечисления денежных средств за землю продавцу;
  • обман продавца относительно характеристик участка.

Это не исчерпывающий список причин для одностороннего расторжения. Расскажем о них подробнее.

Причины для расторжения со стороны покупателя или продавца

Причины для расторжения нужны в том случае, когда договор купли-продажи уже зарегистрирован в Росреестре. Если этого не произошло, стороны могут отказаться от исполнения просто по собственному желанию.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ, расторгнуть сделку можно, если одна из сторон существенно нарушает условия договора. Как правило, это происходит по решению суда. Что значит существенно? При таком нарушении вторая сторона не получает того, на что могла рассчитывать при заключении договора.

У продавца и покупателя разные основания для расторжения сделки. Рассмотрим положение каждой из сторон.

Причины покупателя

У покупателя гораздо больше причин для расторжения, чем у продавца. Они предусмотрены в ст. 37 ЗК РФ.

Потребовать расторжения покупатель может, если продавец исказил информацию о предмете сделки, а именно:

  • о наличии обременений;
  • об ограничениях в использовании объекта;
  • о возможности строительства на земельном участке;
  • об особенностях использования смежных участков – к примеру, если с соседней земли стекают сточные воды, ведется масштабная стройка и т.п.;
  • о качестве почвы;
  • другая информация, которая является для покупателя существенной по объективным причинам.

При столкновении с искажением информации у покупателя есть три варианта. Он может проигнорировать выявленные сведения и ничего не предпринимать. Второй вариант – потребовать уменьшения цены земли и возврата излишне уплаченной суммы. Третий вариант – потребовать расторжения договора. Второй и третий варианты чаще всего реализуются в суде.

Положение продавца

У продавца может быть только одна причина для расторжения договора купли-продажи земельного участка – покупатель не оплатил его стоимость. Однако позиция судебных органов по этому вопросу не однозначна.

Существует мнение, что в такой ситуации целесообразно подавать иск не о расторжении, а о взыскании денег за участок. Тем не менее, продавцам не рационально соглашаться с этой позицией. «Выбивание» денег за землю таким способом может длиться годами.

https://www.youtube.com/watch?v=fUcBzPqIR_w

Если покупатель отказывается платить, лучше, как можно раньше обратиться к профессиональному юристу, который сможет помочь. При своевременном обращении можно решить вопрос в досудебном порядке.

Порядок расторжения в зависимости от ситуации

Порядок расторжения договора купли-продажи земельного участка зависит от выбранного способа и особенностей сделки. Рассмотрим алгоритмы действий для каждого случая.

По соглашению сторон

Это наиболее простой способ расторжения договора купли-продажи. Алгоритм выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации и вопроса расторжения.
  2. Составление дополнительного соглашения к основному договору.
  3. Подписание соглашения о расторжении.
  4. Если основной договор был зарегистрирован в Росреестре, то заключительным шагом станет регистрация соглашения.

В этом случае стороны должны достичь полного согласия в вопросах расторжения. Итогом станет возвращение правового статуса участка в первоначальное состояние.

В одностороннем порядке

Расторжение в одностороннем порядке выглядит так:

  1. Встреча продавца и покупателя для обсуждения ситуации по неисполнению одним из них своих обязательств.
  2. Составление письменной претензии в адрес нарушителя с указанием оснований и требованием исполнения всех оговоренных условий.
  3. Отказ пострадавшей стороны от исполнения своих обязательств в письменной форме с указанием причин.
  4. Составление заявления о прекращении действия договора купли-продажи в трех экземплярах – для себя, для нарушителя и для Росреестра.
  5. Перерегистрация права собственности на продавца, фактическое освобождение участка покупателем и возврат ему денежных средств.

Описанный алгоритм осуществим в идеальных условиях. В действительности, нарушитель нечасто признает себя таковым, поэтому приходится обращаться в суд.

В суде

Расторжение договора купли-продажи земли в судебном порядке – продолжительное и затратное дело. Однако в этом случае истец может рассчитывать на дополнительную компенсацию за нанесенный материальный и моральный ущербы.

Чтобы вопрос с большей вероятностью решился в пользу истца, необходимо грамотно составить исковое заявление. Требования к составлению иска предусмотрены законодательно. В иске должны содержаться следующие сведения:

  • наименование суда, куда направляется заявление;
  • личные и контактные данные истца;
  • сведения об ответчике-нарушителе;
  • суть претензии с подробным описанием ситуации и предпринятых действий для досудебного урегулирования конфликта;
  • цена иска – сумма, в отношении которой ведется спор, а также моральный и материальный ущерб и размер судебных издержек;
  • перечень прилагаемых документов.

В суд нужно обращаться только в том случае, когда решить конфликт в досудебном порядке не удалось.

С обременением

Рассмотрим ситуацию, когда земля была куплена в ипотеку. Расторжение договора купли-продажи по-прежнему возможно, но обстоятельства усложняются.

Сложность заключается в том, что помимо продавца и покупателя задействована еще одна сторона – банк, в залоге у которого и находится земельный участок. При намерении расторгнуть сделку в первую очередь необходимо уведомить банковскую организацию.

Алгоритм будет таким:

  1. Уведомление банка с просьбой пересмотреть ипотечный договор в связи с расторжением купли-продажи участка.
  2. Расторжение договора по соглашению сторон или в судебном порядке.
  3. Оформление заявления в Росреестр о перерегистрации объекта недвижимости в связи с расторжением договора.
  4. Предоставление документов-подтверждения расторжения в банк.

Таким образом процедура занимает больше времени, чем, если бы земля приобреталась за собственные средства.

Предварительный договор

Когда в сделке фигурирует авансовый платеж, стороны заключают предварительный договор. Он не подразумевает никаких юридических последствий, кроме намерения оформить сделку в будущем.

Конечно, покупатель захочет вернуть уплаченные средства. Тут важно проследить за формулировками в предварительном договоре, так как аванс и задаток – юридически разные вещи.

Аванс в случае расторжения возвращается покупателю. Задаток остается у продавца.

Предварительный договор можно расторгнуть с помощью дополнительного соглашения. Участия нотариуса или Росреестра при этом не требуется. Если стороны не смогут договориться, тогда придется обращаться в суд. Однако предварительно целесообразно проконсультироваться с юристом.

До регистрации в Росреестре

Если договор подписан, но еще не зарегистрирован в Росреестре, достаточно составить дополнительное соглашение. В нем стороны прописывают, что договор купли-продажи не действителен.

Когда договор уже подан на регистрацию, но еще не зарегистрирован, необходимо подать совместное заявление в Росреестр. В заявлении продавец и покупатель должны изъявить желание о прекращении процесса регистрации.

Если на расторжение согласна только одна сторона, нужно обращаться в суд. Однако в любом случае, если процесс регистрации уже запущен, нужно уведомить Росреестр о новых обстоятельствах.

После регистрации

Когда решение о недействительности сделки было принято продавцом и покупателем совместно, а договор уже прошел регистрацию в Росреестре, потребуется повторить все шаги оформления. Иными словами, стороны меняются ролями. Нынешний собственник продает участок бывшему собственнику, сделка регистрируется и все возвращается на свои места.

Если желание и основание расторгнуть договор есть только у одной из сторон, то тут не обойдется без обращения в суд. В иске прописывается требование о расторжении договора и отмене сделки.

Последствия расторжения

Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.

По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.

При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.

Источник: https://estatelegal.ru/zemelnoe-pravo/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Правильная процедура расторжения договора купли продажи земельного участка и составление соглашения

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Купля-продажа земли — достаточно сложная юридическая процедура, которая несет для обеих сторон достаточно существенное изменение их материального положения.

Именно по этой причине, совершая такую сделку, многие задумываются о том, возможно ли будет в будущем расторгнуть договор и какие это понесет убытки для обеих сторон.

Как происходит расторжение договора купли-продажи земельного участка?

Что сказано в законодательстве?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи (ДКП) уже земельного участка, если земля уже фактически продана?

Именно в соответствии с этой частью данного нормативного акта каждая из сторон, принимающих участие в сделке, может ее расторгнуть на любом этапе совершения.

В том же случае, если сделка была завершена заключением договора, то в случае различных нюансов, которые возникают, она может быть расторгнута путем расторжения договора. В этом случае продавец обязан вернуть деньги покупателю, а покупатель — отказаться от прав на приобретенный участок путем его переоформления обратно (если он уже был переоформлен).

Основания для расторжения договора купли-продажи зафиксированы в главе 29 Гражданского Кодекса РФ (ст. 450). Однако, если рассматривать более подробно то, какими именно основаниями могут руководствоваться стороны при расторжении договора, то можно увидеть, что в ст. 450 даны только два основания для расторжения:

  • При существенном нарушении условий действующего договора одной из сторон;
  • Либо по иным основаниям, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе или других нормативных актах.

При подробном анализе главы 29 ГК РФ можно увидеть, что там указаны только два основания, по которым договор может быть расторгнут (ст.450.1-451), а именно:

  • Отказ от исполнения договора (или обязательств по нему);
  • Существенное изменение обстоятельств (в тексте договора такое основание называется форс-мажорными обстоятельствами).

Однако, как показывает практика, чаще всего расторжение происходит именно по причине того, что одна из сторон отказывается исполнять свои обязательства.

В соответствии со ст. 452 ГК РФ расторжение договора может быть осуществлено только в том виде, в каком было осуществлено его оформление.

То есть, если договор составлен в простой письменной форме и обошелся без заверения нотариусом, то и дополнительное соглашение о расторжении договора купли-продажи может быть оформлено именно в таком же виде.

Если же речь идет о договоре, который проходил заверение у нотариуса, то здесь необходимо также будет обратиться к нему же для заверения текста дополнительного соглашения.

Как осуществляется процедура расторжения договора?

Процедура расторжения договора купли-продажи по соглашению сторон или в одностороннем порядке представляет собой алгоритм действий, тщательное выполнение которого позволит в последующем претендовать на восстановление тех прав собственности, которые были у сторон до его заключения. Для каждого из вариантов расторжения механизм будет своим.

Через суд

Расторжение договора через суд — достаточно длительное и затратное.

Однако, для того, чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, понесшей убытки вследствие недобросовестного исполнения второй стороной своих обязательств, необходимо грамотно составить исковое заявление.

И здесь в качестве доказательств, которые будут перечислены в тексте такого заявления, можно привести все те сведения, которые были оформлены пострадавшей стороной на этапе подготовки к одностороннему расторжению договора.

Исковое заявление, направляемое в судебные органы, должно состоять из нескольких обязательных частей:

  • Преамбулы (в ней указывается, на чье имя заявление направляется; при этом, перечисляются не только ответчики, которые являются сторонами-нарушителями заключенного договора, но и указываются сведения о том, в какой судебный орган заявление направляется, и кто является истцом);
  • Фактическая часть договора (в ней истец подробно излагает суть своих претензий к ответчику с перечислением всех проведенных для досудебного урегулирования конфликта мероприятий, в том числе предоставляется информация о том, сколько претензий было направлено в адрес ответчика с целью досудебного расторжения контракта или возможности расторжения договора по соглашению сторон);
  • Завершающая часть, в которой истец указывает ту сумму, которую он хотел бы получить с ответчика (в том числе моральный и материальный вред, а также размер издержек, понесенных в результате обращения в судебные органы для разрешения сложившегося конфликта).
  • Приложения (здесь перечисляются все те приложения, которые истец направляет в суд для рассмотрения дела).

Однако расторжение договора через суд осуществляется только в том случае, когда во внесудебном виде осуществить расторжение не удается.

Если земля куплена в ипотеку…

И в этом случае расторгнуть договор купли-продажи возможно. Однако, для того, чтобы процедура осуществилась в полном объеме, и покупатель не понес каких-либо затрат со своей стороны или не получил испорченную кредитную историю, необходимо соответствующим заявлением заранее уведомить банк о том, что есть желание договор расторгнуть.

В случае, если участок приобретался в ипотеку, процедура расторжения договора будет происходить следующим образом:

  1. Составление заявления в адрес банка с просьбой о пересмотре договора ипотечного кредитования в связи с расторжением договора купли-продажи;
  2. Составление заявления также в адрес органов Росреестра о том, что необходимо переоформление свидетельства о праве собственности, так как договор будет расторгнут сторонами (либо в одностороннем порядке, либо по соглашению сторон, либо в одностороннем порядке);
  3. Предоставление документов, подтверждающих расторжение договора купли-продажи, в банк, чтобы договор ипотечного кредитования также был расторгнут.

В этом случае процедура займет времени чуть больше, чем если бы участок приобретался без использования заемных средств.

Как расторгается предварительный договор?

Предварительный договор чаще всего используется в тех случаях, когда имеет место авансовый платеж. Если необходимо расторгнуть его, то, так как на его основе юридически значимых действий не происходит, его расторжение происходит простым путем.

Однако необходимо помнить, что аванс вернуть можно, а вот задаток покупатель назад уже не получит, так как он выступает в качестве залога (или гарантии) заключения договора, и продавец может им распоряжаться по своему усмотрению.

Расторжение предварительного договора купли-продажи может происходить в простой письменной форме и без участия нотариуса. Однако, для более полной уверенности сторон в полном освобождении себя от обязательств, нотариальное заверение не помешает.

Расторжение договора купли-продажи — процесс не менее хлопотный, чем его заключение. Однако, благодаря тщательной регламентации его Гражданским Кодексом РФ его можно провести достаточно легко. Главное в этом случае — полностью выполнять требования действующего законодательства.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Источник: https://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi.html

Расторжение договора купли-продажи земельного участка: по соглашению сторон, по инициативе покупателя

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка

При покупке земли оформляется договор купли-продажи. Но стороны в любой момент могут пожелать отменить сделку. Расторжение договора купли-продажи земельного участка проводится в определенном порядке в зависимости от конкретной ситуации. Процедура может осуществляться мирно или через суд.

Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка

Основания для прекращения действия договора купли-продажи участка отражены в статье 450 главы 29 ГК РФ.

Среди них выделяют:

  • существенное нарушение условий одной из сторон;
  • отказ от исполнения обязательств;
  • существенное изменение обстоятельств.

Справка! При наличии таких оснований покупатель или продавец могут требовать расторжения или уменьшения цены земельного участка.

По инициативе покупателя

Покупатели чаще выступают с требованиями расторгнуть договор. При определении возможности аннулирования соглашения можно ориентироваться и на Земельный кодекс РФ.

В статье 37 отражается, что процедура проводится при:

  • наличии обременений на земельный участок, о которых не упомянул продавец;
  • невозможности осуществления строительства на участке (например, наличие линии электропередачи, принадлежность участка к охраняемой зоне);
  • передаче продавцом недостоверной информации, в том числе о характеристиках участках, которые могли уменьшить цену;
  • сокрытии данных, которые могут быть признаны важными.

При наличии таких трудностей покупатель может потребовать снижение цены надела или возврата денег с расторжением договора.

Продавцом

Расторжение договора продавцом чаще происходит в связи с неоплатой участка, неполной оплатой и задержкой оплаты. Такие споры решаются в суде.

Как показывает судебная практика, не всегда решение выносится в пользу истца. Судья может посчитать, что иск должен быть подан не для расторжения соглашения, а взыскания средств на оплату земельного участка.

Процедура расторжения

Расторжение договора возможно несколькими способами:

  • по соглашению сторон;
  • до регистрации сделки в Росреестре;
  • после регистрации в ходе судебного заседания.

Если стороны договорились мирно уладить ситуацию, провести процедуру не составит труда. Сложнее осуществляется расторжение, когда сделка уже регистрируется.

Образец иска

Чтобы дело было рассмотрено в пользу стороны, которая понесла убытки, важно грамотно составить исковое заявление.

Исковое заявление состоит из нескольких основных частей:

  1. Преамбула. В ней отражаются личные данные истца – фамилия, имя, отчество, адрес проживания и контактный телефон. Также указываются аналогичные сведения об ответчике. Прописывается наименование судебного органа, который будет рассматривать дело.
  2. Фактическая часть. В ней излагаются претензии истца к ответчику. Важно отметить, какие меры досудебного урегулирования конфликта были предприняты. Стоит указать, была ли направлена претензия, предложено расторжение договора по соглашению сторон.
  3. Завершающая часть. Отмечается сумма, которую истец хочет получить с ответчика. Можно указать размер морального и материального вреда, издержек, понесенных при обращении в судебные органы.
  4. Приложения. Указывается перечень приложений, которые передаются на рассмотрение суда вместе с исковым заявлением.

Внимание! Судебная процедура проводится только в случае, если досудебное урегулирование не привело к результату.

Сроки

Заключенный между сторонами договор вступает в законную силу сразу после подписания. Но право собственности возникает только после процедуры регистрации. Норма отражена в статье 131 ГК РФ. На регистрацию гражданам отводится 18 дней. Поэтому в этот срок можно решить вопрос по соглашению сторон.

Если процедура регистрации уже началась, недовольная сторона может обратиться в Росреестр для остановки действий с договором. В суде потребуется предоставить аргументы, являющиеся основанием для этого. Срок, на который может быть приостановлена процедура регистрации, составляет 3 месяца.

Госпошлина

Иски о признании недействительными договоров купли-продажи связаны с имущественными правами. В соответствии с этим госпошлина при подаче заявлений исчисляется в соответствии с подпунктом 1 пунктам 1 статьи 333.19 НК РФ.

При обращении в суд с любым имущественным иском платеж в казну устанавливается на основании цены имущества. Ориентироваться нужно на стоимость земли, указанную в договоре.

Если земля куплена в ипотеку

Даже при покупке земли в ипотеку возможно расторжение договора. Но важно предварительно оповестить банк о желании провести процедуру. Это необходимо, чтобы покупатель не понес трат, а его кредитная история не была испорчена.

При приобретении участка в ипотеку и дальнейшем расторжении договора процедура проводится в несколько этапов:

  1. Направление заявления в банк. В нем нужно отразить просьбу пересмотреть ипотечный договор в связи с пожеланием расторгнуть договор купли-продажи.
  2. Передача заявления в органы Росреестра. В нем прописывается необходимость переоформления свидетельства о праве собственности.
  3. Передача документов, подтверждающих, что договор купли-продажи был расторгнут, в банк. Необходимо для дальнейшего расторжения ипотечного соглашения.

Процедура может потребовать большего количества времени в отличие от случаев приобретения участка за счет собственных средств.

Как расторгнуть предварительный договор купли-продажи земли

Расторжение предварительного договора требуется при внесении авансового платежа. Он не дает оснований совершать юридически значимые действия. Поэтому аннулировать его можно просто.

Аванс вернуть получится. Но если гражданин внес задаток, он обратно не будет передан. Данный платеж считается залогом или гарантией, подтверждающими, что земля будет приобретена.

Продавец может распоряжаться им по своему усмотрению.

Расторгнуть предварительный договор можно без участия нотариуса. Используется простая письменная форма.

Но чтобы быть уверенным, что аннулирование сделки состоялось, можно привлечь специалиста.

Заключение

Рассмотрев тему, стоит сделать несколько выводов:

  1. Расторжение договора купли-продажи земельного участка возможно при наличии веских оснований. Выступить с инициативой могут и покупатель, и продавец.
  2. До регистрации сделки в Росреестре можно провести процедуру по соглашению сторон. Если право на участок уже было передано по закону, необходимо обращаться в судебные органы.
  3. Даже при приобретении земли в ипотеку расторжение договора возможно. Но для этого потребуется оповестить банковскую организацию.
  4. Расторжение предварительного договора также возможно. При этом покупатель может потребовать вернуть авансовый платеж.

Процедура имеет свои особенности и тонкости. С ними поможет разобраться профессиональный юрист. Специалисты нашего сайта проведут подробную консультацию и подготовят, при необходимости, исковое заявление в суд.

Источник: https://zakonportal.ru/imushhestvo/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka

Как расторгнуть договор купли-продажи земельного участка

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка

Договор купли-продажи земельного участка подразумевает переход права собственности на землю от одного субъекта к другому. Регулируются взаимоотношения:

  • Гражданским кодексом РФ;
  • Земельным кодексом Российской Федерации.

Все сделки с недвижимостью, земельными участками регистрируются в Росреестре: факт регистрации подтверждает передачу прав на землю новому владельцу. Исходя из этого следует, что до осуществления регистрации сделки стороны вольны отказаться от нее по обоюдному согласию.

Иное дело – когда заключать договор либо отказаться от уже зарегистрированной сделки желает только одна сторона. В данном случае расторгнуть договор купли продажи земельного участка можно только в суде.

Основания для расторжения договора

Нормативными документами, дающими право одной из сторон расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, являются:

  • ст. 450, 475, 557 Гражданского кодекса РФ;
  • ст. 37 Земельного кодекса.

Они содержат перечень оснований для отказа в суде от уже совершенной сделки. Главной причиной расторжения договора является существенное нарушение его условий одной из сторон сделки.

Важно! Под существенным нарушением понимается такое состояние дел, при котором одна из сторон лишается того, на что рассчитывала, заключая договор.

Такими основаниями Земельный кодекс считает искажение, сокрытие информации продавцом о том, что:

  • на участок наложен арест либо обременение;
  • ограничены возможности использования земли;
  • затруднено получение разрешения на строительство на данном участке (например, по территории проходят линии электропередачи, земля является охранной зоной, либо под участком проходят важные инженерные сети, нефтепровод и т.д.);
  • может сказаться негативное влияние соседних участков, ограничивающих использование земли;
  • качество земли не соответствует заявляемому продавцом.

Важно! Данные основания дают право покупателю требовать в суде расторжения договора купли-продажи либо соразмерного уменьшения его цены.

Фактически все случаи расторжения сделок с землей можно свести к трем вариантам:

  • добровольное согласие обеих сторон;
  • расторжение договора до регистрации сделки в Росреестре;
  • расторжение сделки в суде после регистрации.

В первом случае, когда обе стороны решили вернуть все в прежнее положение, до подачи документов в Росреестр , они должны составить соглашение о признании договора недействующим.

Если документы уже поданы в Росреестр, но регистрация еще не состоялась, участники сделки могут обратиться непосредственно в Росреестр либо в МФЦ и подать совместное заявление о прекращении регистрации.

При уже зарегистрированной сделке придется обращаться в суд либо заключить еще один договор, согласно которому будет произведена обратная купля-продажа. На общих основаниях юридический факт будет зарегистрирован, и земля вернется в прежнюю собственность.

Помимо приведенных выше оснований, в суд обращаются для отказа от сделки:

  • если продавец отказывается в установленный договором срок передать земельный участок;
  • аналогично – если покупатель отказывается принять его;
  • если в установленный договором срок не произведены денежные расчеты между сторонами.

Чтобы расторгнуть договор купли земельного участка, лучше воспользоваться услугами опытного юриста. Если документы на регистрацию еще не поданы, одна из сторон может подать исковое заявление о расторжении договора.

Если регистрация еще не состоялась, но договор уже передан в Росреестр, необходимо:

  • написать заявление в Росреестр для приостановления регистрации;
  • подать исковое заявление в суд.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, прошедший регистрацию, можно в суде, одновременно заявив требование о возврате уплаченных денег. Если это требование не заявить, может возникнуть еще одна тяжба – с возвратом денежных средств и возмещением затрат покупателю.

Профессиональная помощь юриста

Земельные споры – одни из самых сложных, и помощь юриста может оказаться полезной на любой стадии развития конфликта. Проанализировав ситуацию, адвокат сможет составить прогноз перспективы дела, примет участие в переговорах с другой стороной, постарается склонить ее к обоюдовыгодному соглашению об отказе от сделки.

В случае невозможности достичь договоренности, адвокат составит исковое заявление и подготовит документы для защиты интересов заявителя в суде. Степень существенности нарушений одной из сторон условий договора определит суд , исходя из представленных истцом доказательств.

Важно! Факт расторжения сделки должен быть отражен в Росреестре.

Сведения об этом вносятся на основании:

  • совместного заявления сторон – участников сделки;
  • судебного акта, который заинтересованная сторона должна представить в Росреестр.

После этого в установленном порядке проводится регистрация прав на земельный участок.

Обратиться к юристу лучше всего до того, как состоится сделка. Он проверит, законны ли права на участок у продавца, нет ли оснований для того, что впоследствии договор будет признан недействительным, либо покупателю придется обращаться в суд для его расторжения по существенным основаниям.

Источник: https://triumf-uc.ru/stati/zashhita-prav-potrebitelya/kak-rastorgnut-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka/

Расторжение договора купли-продажи земельного участка

Расторгнуть договор купли продажи земельного участка
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка

На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.

Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:

  • По соглашению сторон.
  • В одностороннем порядке.
  • По решению судебного органа.

Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.

Статья 463 Гражданского кодекса РФ предусматривает возможность покупателя отказаться от исполнения договора при наличии взаимного корреспондирующего согласия на это со стороны продавца.

Обе стороны добровольно отказываются от наступления юридических последствий совершения сделки и выражают намерение вернуть правоотношение в исходное состояние.

Воля сторон на расторжение договора должна найти подтверждение в акте государственной регистрации, который  придаст ей юридическую силу.

Односторонний отказ от исполнения договора купли-продажи допускается только в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. В отношении участка земли действует общий принцип одностороннего расторжения договора в следующих случаях.

Так как, помимо подписания договора купли-продажи, продавец обязан передать покупателю имущество в натуре (т.е.

передать участок земли по передаточному акту), отказ от такой передачи будет расцениваться как несоблюдение основного условия договора и дает покупателю возможность в определенных случаях требовать одностороннего расторжения договора.

Аналогичным образом, отказ покупателя принять участок земли, являющийся предметом договора купли-продажи, дает продавцу возможность либо настаивать на принудительном исполнении договора, либо потребовать о расторжении договора в одностороннем порядке.

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является отказ покупателя отплатить стоимость передаваемого по договору объекта при одновременном уклонении от получения имущества (участка) по передаточному акту.

В случае существенного нарушения условий договора купли-продажи в отношении качественных характеристик имущества (земельного участка) покупатель также может настаивать на одностороннем отказе от исполнения договора и его расторжении. В этом случае ключевое значение имеет тот факт, что качественные свойства земли не соответствуют их описанию в условиях договора, что создает для приобретателя заведомо неблагоприятные условия сделки.

Расторжение договора купли-продажи участка земли возможно и в судебном порядке

Первым основанием для подобного требования будет являться существенное нарушение условий договора, к которым относится, прежде всего, порядок оплаты предмета договора (участка).

Важно, что сам по себе факт неисполнения обязательства по оплате приобретенного участка земли не всегда может являться основанием для расторжения договора в судебном порядке.

По общему правилу продавец вправе требовать оплату через судебное производство с возмещением всех убытков, вызванных недобросовестным поведение покупателя.

Также существует возможность расторгнуть договор купли-продажи в случаях, прямо предусмотренных законом или условиями сделки. Для этого важен факт существенного нарушения условий договора, причем степень такой существенности определяет суд исходя из совокупности представленных сторонами доказательств.

Особенности государственной регистрации расторжения сделок с земельными участками

Органы, осуществляющий регистрацию сделок с имуществом, должны отразить факт расторжения договора отчуждения участка земли путем внесения сведений в реестр прав. Основанием для внесения сведений будут являться:

  • Заявление заинтересованного лица с приложением документов, подтверждающих юридический факт расторжения договора;
  • Судебный акт, представленный в органы Росреестра заинтересованным субъектом либо государственным органом.

После предоставления в регистрирующий орган документов, подтверждающих факт расторжения сделки, проходит обычная процедура, предусмотренная для регистрации прав: проверка документов на предмет законности и соответствию действующему законодательству, после чего происходит внесение сведений в реестр прав.

С момента внесения сведений в реестр наступают юридические последствия расторжения сделки купли-продажи участка земли. 

Юридические последствия расторжения договора для третьих лиц

Основным и единственным последствием расторжения договора купли-продажи участка является отражением этого факта в сведениях единого реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Именно с этого момента наступают юридически значимые последствия как для самих сторон расторгнутой сделки, так и для третьих лиц.

После внесения сведений в ЕГРП о расторжении договора, стороны сделки не могут ссылаться на его условия в любых правоотношениях с третьими лицами.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Источник: https://advokat-malov.ru/zemelnyj-uchastok/rastorzhenie-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.