Отчуждение имущества несовершеннолетних детей

Содержание

Оформили квартиру на ребенка? Последствия!

Отчуждение имущества несовершеннолетних детей
Рассмотрены правовые нюансы при купле-продаже недвижимости, оформляемой или оформленной на несовершеннолетних

Право владения собственностью, в т.ч.

недвижимой, распространяется на граждан России любого возраста согласно Конституции РФ (ст.35, п.2) и Гражданского кодекса (ст.17, п.2). По Гражданскому кодексу (ст.

128) объектом гражданских прав может быть различное имущество, включая недвижимость – дома, квартиры и земельные участки.

Однако у детей не возникает автоматического имущественного права на собственность родителей (Семейный кодекс, ст.60, п.4) – регистрация в месте жительства (также «прописка») является лишь административной обязанность граждан РФ и непременным условием долговременного проживания в жилых помещениях (закон за №5242-1).

Чтобы стать собственником квартиры ребенок (малолетний, несовершеннолетний) должен получить это право посредством покупки, наследования, дарения или приватизации.

Причем все названные способы законного приобретения ребенком права собственности на жилье неосуществимы без прямого содействия взрослых (обычно родителей, опекунов, либо родственников) из-за, с позиции законодательства, недостаточной дееспособности.

Зачем жилье оформляется на детей

Причины, побуждающие родителей наделять ребенка статусом собственника недвижимости, пусть и с ограниченными правами распоряжения, могут быть различны. Рассмотрим наиболее частые.

Обеспечение жилплощадью. Ребенок гарантированно сохранит право владения и проживания в принадлежащей ему квартире, поскольку возможности отчуждения данной недвижимости будут ограничены обязательным одобрением органов опеки. Распоряжением недвижимостью до совершеннолетия ребенка будет родитель или опекун (т.е. законный представитель).

Выведение из нажитого совместно имущества. По оформлению жилой собственности на ребенка данная недвижимость более не относится к общему (совместному) имуществу супругов (Семейный кодекс, ст.60, п.4).

Соответственно, при расторжении брака будет делиться пополам все нажитое совместно имущество супругов, но не принадлежащая их ребенку квартира – будучи собственностью третьего лица, она разделу не подлежит.

Выведение из-под ареста (возможного). Переоформив квартиру на детей, родителям удается обезопасить жилье от проблем, к примеру, с кредитными организациями, где они (родители) берут денежные займы.

При невозврате суммы кредита, кредитор может обратить взыскание лишь на имущество должника, в т.ч. принадлежащую ему долю совместно нажитого в браке имущества.

Но названная выше статья Семейного кодекса законодательно разделяет собственность детей и их родителей.

Могут ли дети самостоятельно распоряжаться своей недвижимостью

Право владеть квартирой в случае ребенка-собственника не означает права ею распоряжаться. До достижения совершеннолетия дети не могут распорядиться принадлежащим им имуществом.

Более того, лично участвовать в сделках не вправе несовершеннолетние возрастом менее 14 лет – родители (опекуны, усыновители) выступают по сделкам от имени опекаемых детей (Гражданский кодекс, ст.28).

Подростки возрастом 14-18 лет имеют право участия (право подписи) в сделках с недвижимостью, но лишь по письменному разрешению родителей (Гражданский кодекс, ст.26).

Сделки с недвижимостью, совершаемые родителями (опекунами) с оформлением на ребенка (т.е. с преумножением его собственности) не требуют одобрения органов опеки. Но любые сделки, так или иначе связанные с отчуждением недвижимого имущества несовершеннолетних, невозможны без письменного разрешение опеки и попечительства (Гражданский кодекс, ст.37).

Однако у несовершеннолетнего возрастом от 16 лет могут возникнуть права распоряжаться недвижимой собственностью по его усмотрению, без контроля родителей и госорганов опеки – если подросток работает (контракт, договор) или занимается предпринимательством (Гражданский кодекс, ст.27), либо вступил в брак (Гражданский кодекс, ст.21, п.2).

Могут ли родители распоряжаться квартирой, принадлежащей ребенку

С момента перехода прав собственности на недвижимость (нотариальное оформление и регистрация Росреестром) с родителя на ребенка она становится исключительным имуществом несовершеннолетнего.

Ни родители, ни иные законные представители малолетнего владельца квартиры не имеют права продать, обменять либо подарить принадлежащую ребенку недвижимость, равно как и помещать ее в залог, в безвозмездное пользование или выделять доли в ней кому-либо (Гражданский кодекс, ст.37, п.2).

Следует выделить особо, что действующее законодательство напрямую запрещает совершение любых сделок опекунов несовершеннолетних с близкими родственниками самих опекунов, за исключением дарения имущества или передачи в безвозмездное пользование в пользу опекаемых несовершеннолетних (Гражданский кодекс, ст.37, п.3). Т.е. выкупить родителями или их близкими родственниками квартиру, ранее оформленную на ребенка – невозможно.

Когда органы опеки разрешают продажу принадлежащей детям недвижимости

Нормативные правила распоряжения имуществом несовершеннолетних подопечных установлены Гражданским кодексом (ст.37, п.2), они прямо запрещают какие-либо отчуждающие сделки к данной собственности без одобрения госорганов опеки.

Прежде всего, госорганы отслеживают возможное ухудшение жилищных условий детей или утрату ими жилья в результате сделки, к примеру, продажи квартиры. Однако четких определений, позволяющих ожидать заранее, когда орган опеки одобрит, а когда запретит сделку – их нет. Разумеется, отказ госоргана опеки и попечительства должен быть письменным и мотивированным, его можно оспаривать в суде.

С большой вероятностью опека одобрит сделку с недвижимой собственностью ребенка, если она очевидно выгодна несовершеннолетнему – взамен приобретается на его имя недвижимость аналогичной, либо большей площади.

Отдел опеки скорее всего предоставит разрешение при возникновении исключительных обстоятельств для ребенка, к примеру при потребности оплаты за его лечение.

Но, в любом случае, окончательное решение остается за службой опеки.

Что будут учитывать органы опеки

Их будет интересовать территориальное соответствие приобретаемого на имя ребенка недвижимого имущества местоположению существующего жилья. К примеру, намерение опекуна обменять находящуюся в центре Уфы квартиру подопечного на жилье несколько большей площади, но находящееся, допустим, в Благовещенске одобрено органами опеки не будет.

Очевидным для госслужбы опеки несоответствием интересам ребенка будет разница стоимости жилья.

Если недвижимость, предлагаемая взамен существующей квартиры несовершеннолетнего собственника, окажется более дешевой, то служба опеки обязует опекунов перечислить разницу стоимости на банковский счет ребенка, иначе разрешение ими не будет предоставлено. Доступ к данному банковскому счету ребенок получит по достижении совершеннолетия.

Как продать квартиру, доля в которой принадлежит ребенку

Только по разрешению госоргана опеки. А одобрить сделку отдел опеки согласится, если ребенку будет предоставлена аналогичная доля в другом жилье по сравнению с существующей квартирой – схожей или большей площади, одинаковой или более высокой стоимости.

Последствия распоряжения недвижимостью несовершеннолетнего без разрешения службы опеки

Установление факта сделки с недвижимым имуществом несовершеннолетнего, совершенной опекуном либо сами подопечным при согласии опекуна, но без уведомления или без разрешения службы опеки, влечет за собой последствия в определении закона за №48-ФЗ (ст.21, п.4).

При обнаружении подобной сделки, госорган опеки и попечительства обязан немедленно обратиться в суд от имени подопечного, потребовав расторжения договора по условиям Гражданского кодекса (ст.450-453). После расторжение незаконного договора недвижимое имущество несовершеннолетнего подлежит полному возврату с компенсацией убытков опекуном (Гражданский кодекс, ст.15 и ст.1064).

Источник https://avprrb.ru/articles/poleznaya-informatsiya/mozhno-li-oformit-kvartiru-na-rebenka/

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5b1541ee0422b4ec7b2bdd87/oformili-kvartiru-na-rebenka-posledstviia-5c7be7fb6b0d5c00b20ab9c5

Как произвести отчуждение доли в квартире у несовершеннолетнего родственника

Отчуждение имущества несовершеннолетних детей

/ Недвижимость / Приобретение недвижимости / Покупка квартиры

Назад

: 23.04.2018

Время на чтение: 5 мин

0

49

Сделок с недвижимостью, где собственником части квартиры или всей жилплощади является несовершеннолетний, становится все меньше, так как такие сделки нередко происходят с серьезными нарушениями действующего законодательства.

  • Порядок покупки
  • Разрешение органов опеки и попечительства
  • Риски и как себя обезопасить

Дорогие читатели! Каждый случай индивидуален, поэтому уточняйте информацию у наших юристов. Это бесплатно. Задать вопрос

У несовершеннолетнего есть доля в квартире, какие нужны справки при продаже

– для продажи собственности, принадлежащей гражданину в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо письменное одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства.

Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для этого понадобится достаточно объемный пакет документов, включающий в себя: паспорта всех участников сделки, подлинники правоустанавливающих документов на продаваемую квартиру, справка из БТИ, выписка из домовой книги, а если ребенок – собственник, но не зарегистрирован в данной квартире, необходимо предъявить выписку из домовой книги с места «прописки» .

Подготовительный этап

Каждый ребенок обязательно должен быть зарегистрирован в квартире, однако это далеко не всегда означает, что у него есть право собственности на нее.

В этом случае стоит рассмотреть следующие пункты:

  • выяснить каким способом была получена квартира в собственность самим продавцом. Если в ходе приватизации, несовершеннолетний не был наделен долей, то это может быть признано нарушением законодательства и все последующие сделки будут признаны недействительными в судебном порядке;
  • узнать не имеется ли нарушений у родителей по отношению к детям. Если были малейшие основания для привлечения их к ответственности, органы опеки маловероятно предоставят разрешение, поэтому купить подобную квартиру не получится;
  • до предоставления официального заключения органами опеки, сотрудники могут выразить свое предварительное мнение. Уже на этом этапе становится понятно, если ли смысл продолжать мероприятия дальше.

Если в ходе проверки всех пунктов на предварительном этапе не возникло сложностей и нарушений, следует переходить к составлению проекта договора купли-продажи. После чего его проект передается на рассмотрение в государственный орган.

Продажа квартиры с долей несовершеннолетнего

Такие вопросы поступают в риэлторские компании регулярно, ведь описанная ситуация — совсем не редкость.

Если одним из собственников квартиры является ребенок, любые операции с этой недвижимостью, будь то продажа квартиры с долей несовершеннолетнего или отдельно продажа доли ребенка в квартире, производятся по особой схеме с участием территориальных органов опеки.

Специалисты агентства недвижимости «Золотой ключик» накопили богатый опыт работы с подобными сделками и с удовольствием помогут вам разрешить все трудности.

Продать квартиру с долей ребенка сложнее, чем жилье без этой особенности. Поэтому относиться к оформлению таких сделок нужно с особой осторожностью и тщательностью. Необходимо будет также собрать некоторые дополнительные документы.

Органы опеки и попечительства строго следят за тем, что при сделке не были каким-либо образом ущемлены права несовершеннолетнего. А это значит, что доля ребенка в квартире может быть продана только при условии, что ему предоставят равноценную (или большую) долю в другом жилье.

То есть, стоимость его доли ни в коем случае не должна уменьшиться.

Отчуждение доли несовершеннолетних (сделка с близкими родственниками)

Идите в опеку с письменным заявлением. Получайте их отказ. Дальше — в суд. У коллеги была подобная ситуация. Все решили без суда. Может вам через обмен попробовать? С бабушкой и дедушкой. А там уж они с сестрой сами разберутся. Поговорите с опекой. Они должны подсказать выход.

Опека говорит что Дедушка и бабушка могут продать или подарить нам свою квартиру. Но дети не могут продать свои доли бабушке и дедушке т.к это близкие родственники и тете т.к. она близкий родственник опекуна те. меня.

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка

Согласно ст.56 СК РФ 1. Ребенок имеет право на защиту своих прав и законных интересов

. Защита прав и законных интересов ребенка осуществляется родителями (лицами, их заменяющими), а в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, органом опеки и попечительства, прокурором и судом.

1. Несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей — родителей, усыновителей или попечителя.Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении его родителями, усыновителями или попечителем.

Отчуждение доли недвижимого имущества у несовершеннолетнего родственника

1.

Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного.

Источник: https://tbti.ru/kvartira/kak-prodat-kvartiru-s-nesovershennoletnim-rebenkom.html

Как продать долю несовершеннолетнего в жилье: получение согласия от опеки

Отчуждение имущества несовершеннолетних детей

Проведение любой сделки требует внимания и особых знаний, особенно это касается сделок купли-продажи недвижимости, в которых задействованы несовершеннолетние.

Что представляет собой сделка по продаже жилья с участием несовершеннолетнего? Что нужно знать потенциальным покупателям, прежде чем договариваться о покупке? Как правильно оформить подобную сделку по закону? Мы подготовили ответы на все вышеперечисленные вопросы.

Дети, не достигшие 18-летнего возраста, согласно действующему законодательству, признаются несовершеннолетними и особо «защищены» законом. Поэтому рядовая сделка по продаже недвижимости становится сложнее, если собственником одной из долей, или, тем более, единоличным собственником является несовершеннолетний гражданин России.

В соответствии со статьей 26 Гражданского кодекса РФ (ГК), малолетние несовершеннолетние граждане фактически не могут быть признаны дееспособными, и любую юридическую (и прочего рода) ответственность за них несут их законные представители. Законными представителями ребенка «автоматически» признаются родные родители ребенка. В иных случаях – опекуны.

За малолетних детей (граждан РФ в возрасте менее 14 лет) расписываются их родители или представители, а дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) имеют право подписи. Однако и здесь есть нюанс: такое право дается исключительно с письменного, нотариально заверенного согласия родителей или законных представителей.

Законные представители несовершеннолетних граждан устанавливаются в соответствии с Семейным кодексом РФ, а опекуны и попечители несовершеннолетних граждан признаются в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 4 Федерального закона «Об опеке и попечительстве» № 48-ФЗ от 24.04.2008 года, одними из основных задач государственного регулирования деятельности по опеке и попечительству являются:

  • защита прав и законных интересов подопечных;
  • обеспечение достойного уровня жизни подопечных;
  • контроль за сохранностью имущества и управлением имуществом граждан, находящихся под опекой или попечительством.

Согласно статье 60 Конституции Российской Федерации, гражданин России может самостоятельно, в полном объеме осуществлять свои права, и нести полноправную ответственность с 18-летнего возраста. Поэтому если владельцем одной из долей в продаваемой квартире является малолетний гражданин, то соответствующие органы РФ досконально контролируют процесс осуществления сделки.

Органы опеки ведут контроль в отношении возможного ущемления или нарушения прав несовершеннолетних граждан, в том числе, и со стороны из законных представителей.

Именно поэтому в сделках с участием несовершеннолетних детей существует столько нюансов. Самым главным, из которых, является: обязательное получение согласия органов опеки на сделку с продажей доли несовершеннолетнего в недвижимости.

Особенности продажи недвижимости с участием несовершеннолетних

Любая сделка купли-продажи недвижимости подлежит обязательной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре).

Специалисты Росреестра при приеме всех необходимых документов для регистрации сделки с участием несовершеннолетних граждан, первым делом обращают внимание на наличие и достоверность документов, подтверждающих согласие органов опеки на данную сделку.

Самым главным критерием при продаже доли несовершеннолетнего является гарантия на покупку равноценного или, в идеале, улучшенного варианта собственности для малолетнего гражданина – владельца отчуждаемого имущества. За выполнением данного критерия особо тщательно следят органы опеки. Специалисты не только уточняют данный факт, но и запрашивают множество подтверждающих документов.

Условно говоря, если продается 1/2 доля несовершеннолетнего гражданина в двухкомнатной квартире, то в альтернативе должна приобретаться доля, равная не меньше 1/2 доли двухкомнатной квартиры, не уступающая по площади отчуждаемой недвижимости.

То есть, даже если несовершеннолетний гражданин «продает» 1/5 доли в новостройке, а взамен, ему родители покупают небольшой жилой домик в отдаленном от города поселке (без особых удобств), то, скорее всего, опека не даст разрешение на проведение данной сделки.

Представители органов опеки учитывают не только соотношение площади, но также и комфорт, жилищные условия, коммуникации, рыночную стоимость, которые у будущего жилья не должны уступать отчуждаемому имуществу несовершеннолетнего.

Еще одним важным условием на одобрение сделки является соблюдение временных рамок купли-продажи жилья для несовершеннолетнего ребенка. То есть, ребенок не должен на длительное время терять собственность. Покупка «альтернативного» жилья не должна затягиваться. В идеале, совершить «двойную сделку»: то есть продать и купить имущество в один день.

Существенная заминка может произойти в случае, если доля несовершеннолетнего продается со вторичного жилья, а новое жилье планируется приобрести в новостройке.

То есть, фактически, невозможно будет в ближайшее время представить органам опеки документы, свидетельствующие о праве собственности нового жилья.

В этом случае, органы опеки, как правило, не дают разрешение на продажу, даже если родители имеют на руках договор долевого участия с участием несовершеннолетнего (если договор долгосрочного характера).

Исключением является лишь гарантия того, что новостройка будет «сдана» в ближайшем месяце, и будут представлены все необходимые документы о готовности ввода жилья в эксплуатацию. Одновременно с этим условием, должно удовлетворяться и следующее: на время «паузы» между сделками, малолетний гражданин должен быть прописан в жилом доме (например, у родственников или друзей семьи).

Аналогичная проблема с получением разрешения на продажу может возникнуть в ситуации, когда семья с маленькими детьми меняет постоянное место жительство (то есть, переезжает в другой город).

Так как нельзя в короткое время осуществить продажу и приобрести новое жилье, органы опеки могут дать разрешение на продажу доли несовершеннолетнего в квартире, при исключительном условии, что родители ребенка в течение определенного установленного срока после продажи обязаны будут купить в другом городе квартиру, и выделить в ней долю ребенку равную, или большую отчуждаемой.

Разумеется, органам государственной исполнительной власти будет недостаточно словесного обещания выполнения условий от законных представителей.

Для установления «договоренности» необходимо будет нотариально оформить свои обязательства перед органами опеки.

Только лишь при предоставлении специалистам исполнительной власти нотариально заверенного обязательства можно будет надеяться на получение согласия опеки на проведение сделки по продаже недвижимости с отчуждением доли несовершеннолетних детей.

Например, такое нотариальное обязательство оформляют законные представители несовершеннолетних детей, когда покупают недвижимость с использованием средств семейного (материнского) капитала.

В официальном документе – разрешении органов опеки на сделку – должны быть четко прописаны все условия, при выполнении которых законные представители смогут осуществить продажу имущества несовершеннолетнего ребенка.

Любое требование органов опеки является обязательным для выполнения. В противном случае, неизбежно судебное разбирательство, административная, и даже уголовная ответственность.

Как получить согласие от органов опеки на сделку?

Если законные представители ребенка запланировали продажу квартиры с его участием, то первым делом им необходимо проконсультироваться со специалистами органов опеки обо всех нюансах и последовательности действий с их стороны. Если же будущую сделку будет готовить риэлтор, то, при должной компетенции вопроса, как правило, такую консультацию со своими клиентами проводит непосредственно он.

Для получения согласия опеки на ту или иную сделку с участием несовершеннолетних граждан необходимо собрать немало соответствующих документов. Каждый случай индивидуален, поэтому и перечень документов варьируется от ситуации к ситуации, и меняется в зависимости от сложности сделок.

Как правило, органы опеки запрашивают минимальный стандартный пакет документов для разрешения на сделку с отчуждением доли несовершеннолетнего, а именно:

  1. Свидетельство о рождении ребенка, возраста младше 14 лет (или паспорт ребенка возраста 14-18 лет);
  2. Заявление от родителей ребенка и их паспорта (в случае отсутствия одного из родителей, подтверждающий документ – например, свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав);
  3. Правоустанавливающие документы по отчуждаемой квартире (например, свидетельство о государственной регистрации права);
  4. Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (документы, подтверждающие наличие права собственности);
  5. Технический паспорт обоих объектов недвижимости (продаваемого и приобретаемого);
  6. Кадастровые паспорта на обе квартиры, участвующие в сделках;

Кроме стандартных документов, в зависимости от юридической ситуации, запрашиваются и дополнительные, такие как:

  1. Справка из Бюро технической инвентаризации о рыночной стоимости отчуждаемой и приобретаемой квартир;
  2. Выписки из домовой книги;
  3. Копии финансово-лицевого счета;
  4. Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (в случае, когда вместо доли в квартире, несовершеннолетнему ребенку перечисляются деньги в пропорциональном размере);
  5. Заявление от несовершеннолетнего гражданина (если он достиг возраста 14 лет).

Собирая перечень необходимых документов, следует запастись и копиями бумаг, так как в некоторых случаях оригиналов будет недостаточно. В сложных ситуациях, требующих дополнительного обсуждения, орган государственной власти «берет» время для вынесения решения: давать разрешение на сделку, либо нет.

Окончательное решение принимает специальная комиссия при муниципалитете, и, в случае положительного решения, выдает специальный документ – разрешение на ту или иную сделку с подписью главы муниципалитета.

В официальном документе должно быть четко прописаны все условия, при соблюдении которых сделка может быть совершена законными представителями.

В каких случаях органы опеки могут запретить продажу?

Если родители (законные представители) решили продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире, следует осознавать, что нет гарантии того, что опека даст «добро» на данную сделку с имуществом. В российской практике существует масса примеров, когда опека запрещает проводить сделку, опираясь на документальные факты и обосновывая свое решение законодательным регламентом.

Основными, и самыми весовыми фактами, влияющими на отрицательное решение органов исполнительной власти, являются:

  1. Ущемление прав и интересов несовершеннолетнего ребенка в рамках проведения сделки отчуждения доли в недвижимом имуществе (когда законные представители по каким-то причинам не «обещают» выделение доли ребенку в новом, приобретаемом жилье);
  2. Новое жилье хуже предыдущего хотя бы по одному критерию сравнения;
  3. Несовершеннолетний ребенок по факту является прямым наследником недвижимого объекта, но еще не успел вступить в право наследования имущества;
  4. Нет возможности где-либо прописать малолетнего гражданина в период «временного разрыва» альтернативной сделки;
  5. Квартира в новостройке, которая покупается в качестве нового жилья, находится на начальном этапе строительства.

Источник: https://bankstoday.net/last-articles/prodazha-doli-nesovershennoletnego-chto-nuzhno-znat-chtoby-ne-narushit-zakon

Гарантии прав несовершеннолетнего при отчуждении принадлежащего ему жилого помещения

Отчуждение имущества несовершеннолетних детей

Сделки с жилыми помещениями, собственниками или сособственниками которых являются несовершеннолетние граждане, требуют особого внимания. Они связаны с реализацией одного из конституционных прав граждан – права на жилище (ст.

40 Конституции РФ) и при этом права, принадлежащего лицу, которое в силу возраста не может самостоятельно отстаивать свои интересы и потому пользуется особой защитой общества и государства.

Необходимость повышенной защиты его прав влечет за собой определенные законодательные ограничения и дополнительные требования при совершении сделок, связанных с распоряжением жилой недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетнему.

Рассмотрим типичные проблемы, возникающие при заключении договора купли-продажи объекта жилой недвижимости, как договора, чаще всего встречающегося на практике.

1. Критерии признания сделки по продаже квартиры (комнаты, доли в праве собственности на объект жилой недвижимости) соответствующей интересам ребенка

Допустим, малолетний и его мать являются сособственниками двухкомнатной квартиры, в которой они проживают. Мать приняла решение продать эту квартиру и переехать в другой район города, обладающий, по ее мнению, преимуществами. В соответствии с п. 3 ст.

60 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ). В силу ст.

37 ГК РФ распоряжение путем совершения сделок по отчуждению имущества ребенка может быть совершено матерью только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Закономерен вопрос: означает ли требование, включенное в п. 2 ст.

37 ГК РФ, недоверие государства к родителям? Почему государство не позволяет родителям самостоятельно принять решение о распоряжении имуществом несовершеннолетнего, даже если родители не лишены родительских прав и не ограничены в них, а семья, в которой проживает ребенок, не состоит на учете в органах опеки и попечительства как неблагополучная? Не указывает ли эта норма на презумпцию недобросовестности законных представителей? Полагаем, что нет, дело в другом.

Не последнюю роль в установлении особого контроля со стороны государства играет наследие 90-х гг., когда права несовершеннолетних нарушались в массовом порядке.

Люди в те годы были дезориентированы, не умели обращаться с недавно появившимся правом частной собственности на недвижимость, были юридически безграмотны, поэтому попадались на удочки различных мошенников и в результате оказывались на улице вместе с несовершеннолетними детьми.

Несмотря на то, что эта эпоха миновала и массовые нарушения имущественных прав несовершеннолетних прекратились, государство все же полагает преждевременным рассчитывать во всех случаях на добросовестность, разумность и практичность родителей.

Давая разрешение на сделку, органы опеки должны не только проверить, не нарушаются ли права ребенка в данной семье в целом, но и убедиться, что права ребенка не будут нарушены при отчуждении принадлежащего конкретного имущества (в нашем случае – объекта жилой недвижимости). Именно поэтому орган опеки выдает разрешение на сделку только при наличии достаточных гарантий того, что права ребенка не будут нарушены в результате ее совершения.

Такой подход законодателя вызван, по-видимому, повышенной заботой о жилищных правах ребенка . Тезис о том, что наличие жилья является одним из базовых условий для нормального существования любого взрослого индивида, не говоря уже о благополучном развитии ребенка, – не требует особых доказательств.

Итак, из чего должен исходить орган опеки и попечительства, давая разрешение на продажу квартиры, принадлежащей ребенку? Вернемся к нашему примеру.

Как определить, будут ли соблюдены интересы ребенка в данном случае? В первую очередь нужно проанализировать аргументы матери, обратившейся за разрешением на совершение сделки.

Допустим, мать приняла решение продать квартиру, в которой они проживают с ребенком, с целью переехать в другой район города, более благополучный с точки зрения экологии. К тому же будущая квартира расположена ближе к ее работе, а во дворе дома находится престижная школа для ребенка и т.д.

——————————–

Могут возразить: мол, разрешение требуется на распоряжение любым имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему, а не только жилой недвижимостью, однако факт остается фактом: подавляющее большинство разрешений органов опеки и попечительства запрашивается именно в случае продажи жилого помещения, принадлежащего ребенку.

Если аргументы матери кажутся органам опеки убедительными, далее они проверяют стоимость квартиры и ее метраж. Продаваемая и приобретаемая квартиры должны быть примерно одинаковыми по стоимости и желательно сохранение ребенку отдельной комнаты, если она у него была.

Однако органы опеки и попечительства, получив много лет назад право (а одновременно – и обязанность) решать вопрос о выдаче разрешений на такие сделки, не получили четких критериев, которыми они должны руководствоваться, принимая решения о выдаче (или отказе в выдаче) разрешений.

Особенно актуально это при продаже жилого помещения. Разнообразие жизненных ситуаций невозможно систематизировать. Необходимо принимать во внимание и масштабы нашей страны, жизненную необходимость переезда родителей из одного города в другой город в поисках работы.

К тому же органы опеки перестраховываются, опасаясь, с одной стороны, что права несовершеннолетнего могут быть нарушены, с другой стороны – что они получат порицание в свой адрес за ненадлежащее исполнение своих обязанностей.

Все вместе взятое приводит к частым отказам с их стороны и, как следствие, – частым судебным спорам .

——————————–

Источник: https://kmcon.ru/articles/jurist1/garantii-prav-nesovershennoletnego-pri-otchuzhdenii-prinadlezhashhego-emu-zhilogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.