Можно ли узаконить перепланировку

Содержание

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Можно ли узаконить перепланировку
Можно ли узаконить перепланировку

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья.

Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах.

Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.  

Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем. 

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

  • поэтажный план дома;
  • техпаспорт на квартиру;
  • экспликации.

Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.  

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

  • снесли несущую стену;
  • обустроили ванную комнату над соседской спальней;
  • перенесли батарею на балкон;
  • присоединили балкон к жилой комнате;
  • увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
  • демонтировали вентиляционный короб;
  • обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.  

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.  

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.  

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.  

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд 

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

  • заявление на перепланировку;
  • техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
  • справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
  • проект изменений в квартире;
  • согласия на перепланировку от остальных собственников;
  • документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
  • техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.  

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.  

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.  

Шаг 4. Оформить новый план БТИ

После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-uzakonit-pereplanirovku-poshagovaya-instruktsiya

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие нужны документы и что нужно делать для оформления

Можно ли узаконить перепланировку

Необходимость перепланировки может возникнуть по разным причинам: ради эстетического удовольствия или технической пользы. Существуют также различные варианты изменения планировки, например, расширение пространства за счет соседнего помещения или разделение большой комнаты перегородкой.

Возникают вопросы. Можно ли в своем жилище что-то ломать, создавать новые стены или переделывать старые в виде арок? Любые изменения первоначального вида планировки вашей квартиры, необходимо согласовывать с государственными инстанциями. Поэтому лучше всего ― сперва проконсультироваться у юристов, чтобы избежать возможных штрафов и головной боли.

1. Варианты осуществления перепланировки

2. Поэтапное руководство узаконивания перепланировки

3. Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

4. Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

5. Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Варианты осуществления перепланировки

В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.

Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.

Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (изменения от 22 января 2019 года) и Постановлением Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»).

Допустимые варианты

√  Объединение кухни с электрической плитой и гостинной за счет формирования дверного проема (арки) в смежной стене;

√  Увеличение площади балкона за счет формирования арки (ширина до 1 м);

√  Увеличение площади ванной или туалета за счет коридора (уровень пола в санузле должен быть ниже пола в коридоре на 3 см);

√  Протягивание новой системы труб с перемещением водного бака стояка (при условии сохранения угла слива).

Запрещенные варианты

√  Снос несущих конструкций;

√  Увеличение площади балкона за счет гостинной или спальной комнат;

√  Перенос батарей, присоединенных к общей системе отопления, на балкон;

√  Оборудование теплого пола за счет общих систем отопления;

√  Перенос санузла в какую-либо жилую комнату;

√  Полное объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.

1.     Подготавливаем проект перепланировки

На первом этапе требуется обращение в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. При посещении государственного органа при себе нужно иметь следующие документы: техпаспорт и выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилое помещение. Следует наглядно продемонстрировать желаемые изменения в планировке вашего жилища ― в виде эскиза или дизайн-проекта.

Процедура узаконивания перепланировки включает несколько этапов

Для составления проекта на дом выезжает инженер-проектировщик, он осматривает и обмеряет квартиру. Далее оформляется проект в двух экземплярах, к нему прикладываются следующие документы:

√  Техническое заключение, которое указывает на состояние конструкций здания и возможность осуществления перепланировки;

√  Копия свидетельства допуска СРО бюро;

√  Договор авторского надзора;

√  Акты скрытых работ.

В некоторых случаях может потребоваться согласование проекта с управляющей компанией, поэтому необходимо уточнить этот момент в вашем ТСЖ или ЖСК. Руководитель управляющей компании заверяет проект печатью и выдает справку о разрешении или не разрешении перепланировки.

2.     Подаем заявление на согласование


Для согласования перепланировки понадобится пакет документов, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

После получения готового проекта, необходимо обратиться в МФЦ или администрирующий орган по вашему району ― жилищную инспекцию, архитектурный отдел. Вместе с заявлением прикладываются следующие документы:

√  Комплект проектной документации (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО бюро);

√  Техпаспорт жилого помещения, срок давности которого составляет не более 5 лет;

√  Документы на квартиру, удостоверяющие право собственности;

√  Согласие на перепланировку от других собственников (несовершеннолетних в том числе), заверенное у нотариуса;

√  Согласие всех членов семьи, снимающих жилье по договору социального найма (если таковое имеет место быть);

√  Решение о внесении изменений, затрагивающих план общей собственности, утвержденное на общем собрании собственников (если ремонтные работы затрагивают общую собственность).

Чтобы узаконить перепланировку нужно подать заявление на ее согласование.

В случае, когда право собственности зарегистрировано в ЕГРН, допускается возможность не предоставлять техпаспорт или выписку из ЕГРН. Администрирующий орган может самостоятельно запросить эти данные из Росреестра.

После подачи заявления на руки выдается расписка, в которой указан список документации для возврата, а также перечень документов, запрашиваемых администрацией в самостоятельном порядке. В некоторых случаях требуется согласование с органами СЭС и МЧС.

Решение администрирующего органа выносится в течение 45 дней. После принятия решения, в трехдневный срок, заявителя обязаны проинформировать. Как правило, просто перезванивают и приглашают прийти за документами. В случае, когда заявитель не приходит, документы могут переслать заказным письмом.

3.     Получаем новый техпаспорт

Наконец, после всей бумажной волокиты, можно приступать к ремонту. Который необходимо закончить за определенный период времени, срок указывается в документах и может различаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве он составляет 12 месяцев.

Компания, которая делает ремонт, должна выдать вам план перепланировки, которая будет производиться.

По завершении ремонтных работ, необходимо обратиться в жилищную инспекцию:

  1. Заполняете заявление о составлении акта завершения перепланировки в вашей квартире с указанием реквизитов о решении согласования.
  2. Прилагаете к заявлению копии договоров с проектным бюро, имеющим допуск СРО, авторским надзором, журнала производственных работ. В журнале должны быть поэтапно перечислены строительные работы, вся техническая и исполнительная документация.

Межведомственная комиссия согласовывает с вами дату контрольного визита в течение 10 дней с момента подачи заявления. Комиссия, выезжающая к вам на дом, состоит из специалиста жилищной инспекции (отдела архитектуры) и управляющего жилым комплексом (если присутствие последнего требуется).

Заявитель со своей стороны обеспечивает явку уполномоченного члена бюро, предоставившего перепланировочный проект, и бригадира ремонтной группы, осуществлявшей изменения в вашей квартире. В случае возникновения вопросов или спорных моментов данные представители могут на месте прояснить ситуацию и поставить на документах свои подписи.

По завершении контрольной проверки присутствующей комиссионной группой составляется акт в трех экземплярах. Один из которых будет находится у вас, второй отправляется в ЕГРН для внесения возможных кадастровых правок, а третий остается у администрирующего органа. На всех экземплярах должны стоять подписи:

√  Заявителя;

√  Инспектора;

√  Руководителя жилищной инспекции или отдела архитектуры;

√  Представителя бюро, создавшего проект перепланировки;

√  Уполномоченного ремонтной компании, предоставившей акт скрытых работ.

[attention type=red]
Далее можно отправляться за получением нового техпаспорта в БТИ или ближайший МФЦ. Вы подаете запрос и оплачиваете пошлину, которая составляет около 2000 рублей. Порядок получения техпаспорта может различаться в зависимости от региона проживания, но регулируется Положением об учете жилищного фонда.
[/attention]

Как правило в БТИ требуется предоставление паспорта, акта о завершении перепланировки и выписки из ЕГРН. К вам домой выезжает инженер, задача которого ― зафиксировать изменения, вносимые в техпаспорт квартиры. Новый техпаспорт можно будет получить в течение 10 дней. 

Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1.     Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3.     Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√  Письменный отказ администрации в согласовании;

√  Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√  Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам.

Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку.

В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

4.     Получение нового техпаспорта

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или  ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

  1. Отсутствие необходимых сведений о квартире в государственных ведомствах. От заявителя требуется предоставить недостающие документы в течение 15 рабочих дней, в противном случае выносится отказ.

  2. Несоответствие изменений в перепланировки квартиры нормам ЖК, ГОСТ, СНиП, строительным нормам, а также угроза безопасности. Например, если вы убрали несущую стену, чтобы соединить кухню с газовой плитой и жилую комнату.

  3. Вынесение проектной организацией заключения о невозможности осуществить перепланировку в силу технического состояния конструкций здания.
  4. Запрет департамента культуры на внесение изменений в доме, являющимся памятником архитектуры и культурного наследия.

    Причины и вид нарушений будут указаны в письменном отказе.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка является незаконной и суд может в ней отказать, ссылаясь на исчерпывающий перечень оснований для отказа согласно ч.1 ст. 27 ЖК РФ.

Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

  1. Истечение срока действия решения о согласовании.
  2. Несоответствие проекта и реальной перепланировки.

В случае отказа в выдаче акта, просите комиссию ссылаться на конкретные нарушения норм закона, ГОСТ или СНиП.

По итогу проверки комиссия в обязательном порядке должна предложить возможные варианты решения: устранение нарушений, выполнение дополнительных работ, предоставление недостающих документов.

                     
                     Виктория Свиридова

Источник: https://xn--1-iubx.xn--p1ai/blog/detail/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuyu-p/

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Можно ли узаконить перепланировку
Можно ли узаконить перепланировку

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья.

Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах.

Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.  

Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем. 

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

  • поэтажный план дома;
  • техпаспорт на квартиру;
  • экспликации.

Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.  

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

  • снесли несущую стену;
  • обустроили ванную комнату над соседской спальней;
  • перенесли батарею на балкон;
  • присоединили балкон к жилой комнате;
  • увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
  • демонтировали вентиляционный короб;
  • обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.  

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.  

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.  

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.  

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд 

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

  • заявление на перепланировку;
  • техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
  • справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
  • проект изменений в квартире;
  • согласия на перепланировку от остальных собственников;
  • документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
  • техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.  

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.  

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.  

Шаг 4. Оформить новый план БТИ

После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-uzakonit-pereplanirovku-poshagovaya-instruktsiya

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие нужны документы и что нужно делать для оформления

Можно ли узаконить перепланировку

Необходимость перепланировки может возникнуть по разным причинам: ради эстетического удовольствия или технической пользы. Существуют также различные варианты изменения планировки, например, расширение пространства за счет соседнего помещения или разделение большой комнаты перегородкой.

Возникают вопросы. Можно ли в своем жилище что-то ломать, создавать новые стены или переделывать старые в виде арок? Любые изменения первоначального вида планировки вашей квартиры, необходимо согласовывать с государственными инстанциями. Поэтому лучше всего ― сперва проконсультироваться у юристов, чтобы избежать возможных штрафов и головной боли.

1. Варианты осуществления перепланировки

2. Поэтапное руководство узаконивания перепланировки

3. Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

4. Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

5. Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Варианты осуществления перепланировки

В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.

Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.

Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (изменения от 22 января 2019 года) и Постановлением Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»).

Допустимые варианты

√  Объединение кухни с электрической плитой и гостинной за счет формирования дверного проема (арки) в смежной стене;

√  Увеличение площади балкона за счет формирования арки (ширина до 1 м);

√  Увеличение площади ванной или туалета за счет коридора (уровень пола в санузле должен быть ниже пола в коридоре на 3 см);

√  Протягивание новой системы труб с перемещением водного бака стояка (при условии сохранения угла слива).

Запрещенные варианты

√  Снос несущих конструкций;

√  Увеличение площади балкона за счет гостинной или спальной комнат;

√  Перенос батарей, присоединенных к общей системе отопления, на балкон;

√  Оборудование теплого пола за счет общих систем отопления;

√  Перенос санузла в какую-либо жилую комнату;

√  Полное объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.

1.     Подготавливаем проект перепланировки

На первом этапе требуется обращение в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. При посещении государственного органа при себе нужно иметь следующие документы: техпаспорт и выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилое помещение. Следует наглядно продемонстрировать желаемые изменения в планировке вашего жилища ― в виде эскиза или дизайн-проекта.

Процедура узаконивания перепланировки включает несколько этапов

Для составления проекта на дом выезжает инженер-проектировщик, он осматривает и обмеряет квартиру. Далее оформляется проект в двух экземплярах, к нему прикладываются следующие документы:

√  Техническое заключение, которое указывает на состояние конструкций здания и возможность осуществления перепланировки;

√  Копия свидетельства допуска СРО бюро;

√  Договор авторского надзора;

√  Акты скрытых работ.

В некоторых случаях может потребоваться согласование проекта с управляющей компанией, поэтому необходимо уточнить этот момент в вашем ТСЖ или ЖСК. Руководитель управляющей компании заверяет проект печатью и выдает справку о разрешении или не разрешении перепланировки.

2.     Подаем заявление на согласование


Для согласования перепланировки понадобится пакет документов, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

После получения готового проекта, необходимо обратиться в МФЦ или администрирующий орган по вашему району ― жилищную инспекцию, архитектурный отдел. Вместе с заявлением прикладываются следующие документы:

√  Комплект проектной документации (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО бюро);

√  Техпаспорт жилого помещения, срок давности которого составляет не более 5 лет;

√  Документы на квартиру, удостоверяющие право собственности;

√  Согласие на перепланировку от других собственников (несовершеннолетних в том числе), заверенное у нотариуса;

√  Согласие всех членов семьи, снимающих жилье по договору социального найма (если таковое имеет место быть);

√  Решение о внесении изменений, затрагивающих план общей собственности, утвержденное на общем собрании собственников (если ремонтные работы затрагивают общую собственность).

Чтобы узаконить перепланировку нужно подать заявление на ее согласование.

В случае, когда право собственности зарегистрировано в ЕГРН, допускается возможность не предоставлять техпаспорт или выписку из ЕГРН. Администрирующий орган может самостоятельно запросить эти данные из Росреестра.

После подачи заявления на руки выдается расписка, в которой указан список документации для возврата, а также перечень документов, запрашиваемых администрацией в самостоятельном порядке. В некоторых случаях требуется согласование с органами СЭС и МЧС.

Решение администрирующего органа выносится в течение 45 дней. После принятия решения, в трехдневный срок, заявителя обязаны проинформировать. Как правило, просто перезванивают и приглашают прийти за документами. В случае, когда заявитель не приходит, документы могут переслать заказным письмом.

3.     Получаем новый техпаспорт

Наконец, после всей бумажной волокиты, можно приступать к ремонту. Который необходимо закончить за определенный период времени, срок указывается в документах и может различаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве он составляет 12 месяцев.

Компания, которая делает ремонт, должна выдать вам план перепланировки, которая будет производиться.

По завершении ремонтных работ, необходимо обратиться в жилищную инспекцию:

  1. Заполняете заявление о составлении акта завершения перепланировки в вашей квартире с указанием реквизитов о решении согласования.
  2. Прилагаете к заявлению копии договоров с проектным бюро, имеющим допуск СРО, авторским надзором, журнала производственных работ. В журнале должны быть поэтапно перечислены строительные работы, вся техническая и исполнительная документация.

Межведомственная комиссия согласовывает с вами дату контрольного визита в течение 10 дней с момента подачи заявления. Комиссия, выезжающая к вам на дом, состоит из специалиста жилищной инспекции (отдела архитектуры) и управляющего жилым комплексом (если присутствие последнего требуется).

Заявитель со своей стороны обеспечивает явку уполномоченного члена бюро, предоставившего перепланировочный проект, и бригадира ремонтной группы, осуществлявшей изменения в вашей квартире. В случае возникновения вопросов или спорных моментов данные представители могут на месте прояснить ситуацию и поставить на документах свои подписи.

По завершении контрольной проверки присутствующей комиссионной группой составляется акт в трех экземплярах. Один из которых будет находится у вас, второй отправляется в ЕГРН для внесения возможных кадастровых правок, а третий остается у администрирующего органа. На всех экземплярах должны стоять подписи:

√  Заявителя;

√  Инспектора;

√  Руководителя жилищной инспекции или отдела архитектуры;

√  Представителя бюро, создавшего проект перепланировки;

√  Уполномоченного ремонтной компании, предоставившей акт скрытых работ.

[attention type=red]
Далее можно отправляться за получением нового техпаспорта в БТИ или ближайший МФЦ. Вы подаете запрос и оплачиваете пошлину, которая составляет около 2000 рублей. Порядок получения техпаспорта может различаться в зависимости от региона проживания, но регулируется Положением об учете жилищного фонда.
[/attention]

Как правило в БТИ требуется предоставление паспорта, акта о завершении перепланировки и выписки из ЕГРН. К вам домой выезжает инженер, задача которого ― зафиксировать изменения, вносимые в техпаспорт квартиры. Новый техпаспорт можно будет получить в течение 10 дней. 

Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1.     Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3.     Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√  Письменный отказ администрации в согласовании;

√  Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√  Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам.

Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку.

В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

4.     Получение нового техпаспорта

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или  ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

  1. Отсутствие необходимых сведений о квартире в государственных ведомствах. От заявителя требуется предоставить недостающие документы в течение 15 рабочих дней, в противном случае выносится отказ.

  2. Несоответствие изменений в перепланировки квартиры нормам ЖК, ГОСТ, СНиП, строительным нормам, а также угроза безопасности. Например, если вы убрали несущую стену, чтобы соединить кухню с газовой плитой и жилую комнату.

  3. Вынесение проектной организацией заключения о невозможности осуществить перепланировку в силу технического состояния конструкций здания.
  4. Запрет департамента культуры на внесение изменений в доме, являющимся памятником архитектуры и культурного наследия.

    Причины и вид нарушений будут указаны в письменном отказе.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка является незаконной и суд может в ней отказать, ссылаясь на исчерпывающий перечень оснований для отказа согласно ч.1 ст. 27 ЖК РФ.

Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

  1. Истечение срока действия решения о согласовании.
  2. Несоответствие проекта и реальной перепланировки.

В случае отказа в выдаче акта, просите комиссию ссылаться на конкретные нарушения норм закона, ГОСТ или СНиП.

По итогу проверки комиссия в обязательном порядке должна предложить возможные варианты решения: устранение нарушений, выполнение дополнительных работ, предоставление недостающих документов.

                     
                     Виктория Свиридова

Источник: https://xn--1-iubx.xn--p1ai/blog/detail/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuyu-p/

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Можно ли узаконить перепланировку
Можно ли узаконить перепланировку

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья.

Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах.

Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.  

Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем. 

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

  • поэтажный план дома;
  • техпаспорт на квартиру;
  • экспликации.

Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.  

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

  • снесли несущую стену;
  • обустроили ванную комнату над соседской спальней;
  • перенесли батарею на балкон;
  • присоединили балкон к жилой комнате;
  • увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
  • демонтировали вентиляционный короб;
  • обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.  

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.  

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.  

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.  

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд 

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

  • заявление на перепланировку;
  • техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
  • справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
  • проект изменений в квартире;
  • согласия на перепланировку от остальных собственников;
  • документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
  • техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.  

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.  

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.  

Шаг 4. Оформить новый план БТИ

После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-uzakonit-pereplanirovku-poshagovaya-instruktsiya

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие нужны документы и что нужно делать для оформления

Можно ли узаконить перепланировку

Необходимость перепланировки может возникнуть по разным причинам: ради эстетического удовольствия или технической пользы. Существуют также различные варианты изменения планировки, например, расширение пространства за счет соседнего помещения или разделение большой комнаты перегородкой.

Возникают вопросы. Можно ли в своем жилище что-то ломать, создавать новые стены или переделывать старые в виде арок? Любые изменения первоначального вида планировки вашей квартиры, необходимо согласовывать с государственными инстанциями. Поэтому лучше всего ― сперва проконсультироваться у юристов, чтобы избежать возможных штрафов и головной боли.

1. Варианты осуществления перепланировки

2. Поэтапное руководство узаконивания перепланировки

3. Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

4. Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

5. Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Варианты осуществления перепланировки

В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.

Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.

Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (изменения от 22 января 2019 года) и Постановлением Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»).

Допустимые варианты

√  Объединение кухни с электрической плитой и гостинной за счет формирования дверного проема (арки) в смежной стене;

√  Увеличение площади балкона за счет формирования арки (ширина до 1 м);

√  Увеличение площади ванной или туалета за счет коридора (уровень пола в санузле должен быть ниже пола в коридоре на 3 см);

√  Протягивание новой системы труб с перемещением водного бака стояка (при условии сохранения угла слива).

Запрещенные варианты

√  Снос несущих конструкций;

√  Увеличение площади балкона за счет гостинной или спальной комнат;

√  Перенос батарей, присоединенных к общей системе отопления, на балкон;

√  Оборудование теплого пола за счет общих систем отопления;

√  Перенос санузла в какую-либо жилую комнату;

√  Полное объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.

Поэтапное руководство узаконивания перепланировки


1.     Подготавливаем проект перепланировки

На первом этапе требуется обращение в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. При посещении государственного органа при себе нужно иметь следующие документы: техпаспорт и выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилое помещение. Следует наглядно продемонстрировать желаемые изменения в планировке вашего жилища ― в виде эскиза или дизайн-проекта.

Процедура узаконивания перепланировки включает несколько этапов

Для составления проекта на дом выезжает инженер-проектировщик, он осматривает и обмеряет квартиру. Далее оформляется проект в двух экземплярах, к нему прикладываются следующие документы:

√  Техническое заключение, которое указывает на состояние конструкций здания и возможность осуществления перепланировки;

√  Копия свидетельства допуска СРО бюро;

√  Договор авторского надзора;

√  Акты скрытых работ.

В некоторых случаях может потребоваться согласование проекта с управляющей компанией, поэтому необходимо уточнить этот момент в вашем ТСЖ или ЖСК. Руководитель управляющей компании заверяет проект печатью и выдает справку о разрешении или не разрешении перепланировки.

2.     Подаем заявление на согласование


Для согласования перепланировки понадобится пакет документов, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

После получения готового проекта, необходимо обратиться в МФЦ или администрирующий орган по вашему району ― жилищную инспекцию, архитектурный отдел. Вместе с заявлением прикладываются следующие документы:

√  Комплект проектной документации (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО бюро);

√  Техпаспорт жилого помещения, срок давности которого составляет не более 5 лет;

√  Документы на квартиру, удостоверяющие право собственности;

√  Согласие на перепланировку от других собственников (несовершеннолетних в том числе), заверенное у нотариуса;

√  Согласие всех членов семьи, снимающих жилье по договору социального найма (если таковое имеет место быть);

√  Решение о внесении изменений, затрагивающих план общей собственности, утвержденное на общем собрании собственников (если ремонтные работы затрагивают общую собственность).

Чтобы узаконить перепланировку нужно подать заявление на ее согласование.

В случае, когда право собственности зарегистрировано в ЕГРН, допускается возможность не предоставлять техпаспорт или выписку из ЕГРН. Администрирующий орган может самостоятельно запросить эти данные из Росреестра.

После подачи заявления на руки выдается расписка, в которой указан список документации для возврата, а также перечень документов, запрашиваемых администрацией в самостоятельном порядке. В некоторых случаях требуется согласование с органами СЭС и МЧС.

Решение администрирующего органа выносится в течение 45 дней. После принятия решения, в трехдневный срок, заявителя обязаны проинформировать. Как правило, просто перезванивают и приглашают прийти за документами. В случае, когда заявитель не приходит, документы могут переслать заказным письмом.

3.     Получаем новый техпаспорт

Наконец, после всей бумажной волокиты, можно приступать к ремонту. Который необходимо закончить за определенный период времени, срок указывается в документах и может различаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве он составляет 12 месяцев.

Компания, которая делает ремонт, должна выдать вам план перепланировки, которая будет производиться.

По завершении ремонтных работ, необходимо обратиться в жилищную инспекцию:

  1. Заполняете заявление о составлении акта завершения перепланировки в вашей квартире с указанием реквизитов о решении согласования.
  2. Прилагаете к заявлению копии договоров с проектным бюро, имеющим допуск СРО, авторским надзором, журнала производственных работ. В журнале должны быть поэтапно перечислены строительные работы, вся техническая и исполнительная документация.

Межведомственная комиссия согласовывает с вами дату контрольного визита в течение 10 дней с момента подачи заявления. Комиссия, выезжающая к вам на дом, состоит из специалиста жилищной инспекции (отдела архитектуры) и управляющего жилым комплексом (если присутствие последнего требуется).

Заявитель со своей стороны обеспечивает явку уполномоченного члена бюро, предоставившего перепланировочный проект, и бригадира ремонтной группы, осуществлявшей изменения в вашей квартире. В случае возникновения вопросов или спорных моментов данные представители могут на месте прояснить ситуацию и поставить на документах свои подписи.

По завершении контрольной проверки присутствующей комиссионной группой составляется акт в трех экземплярах. Один из которых будет находится у вас, второй отправляется в ЕГРН для внесения возможных кадастровых правок, а третий остается у администрирующего органа. На всех экземплярах должны стоять подписи:

√  Заявителя;

√  Инспектора;

√  Руководителя жилищной инспекции или отдела архитектуры;

√  Представителя бюро, создавшего проект перепланировки;

√  Уполномоченного ремонтной компании, предоставившей акт скрытых работ.

[attention type=red]
Далее можно отправляться за получением нового техпаспорта в БТИ или ближайший МФЦ. Вы подаете запрос и оплачиваете пошлину, которая составляет около 2000 рублей. Порядок получения техпаспорта может различаться в зависимости от региона проживания, но регулируется Положением об учете жилищного фонда.
[/attention]

Как правило в БТИ требуется предоставление паспорта, акта о завершении перепланировки и выписки из ЕГРН. К вам домой выезжает инженер, задача которого ― зафиксировать изменения, вносимые в техпаспорт квартиры. Новый техпаспорт можно будет получить в течение 10 дней. 

Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1.     Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3.     Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√  Письменный отказ администрации в согласовании;

√  Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√  Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам.

Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку.

В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

4.     Получение нового техпаспорта

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или  ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

  1. Отсутствие необходимых сведений о квартире в государственных ведомствах. От заявителя требуется предоставить недостающие документы в течение 15 рабочих дней, в противном случае выносится отказ.

  2. Несоответствие изменений в перепланировки квартиры нормам ЖК, ГОСТ, СНиП, строительным нормам, а также угроза безопасности. Например, если вы убрали несущую стену, чтобы соединить кухню с газовой плитой и жилую комнату.

  3. Вынесение проектной организацией заключения о невозможности осуществить перепланировку в силу технического состояния конструкций здания.
  4. Запрет департамента культуры на внесение изменений в доме, являющимся памятником архитектуры и культурного наследия.

    Причины и вид нарушений будут указаны в письменном отказе.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка является незаконной и суд может в ней отказать, ссылаясь на исчерпывающий перечень оснований для отказа согласно ч.1 ст. 27 ЖК РФ.

Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

  1. Истечение срока действия решения о согласовании.
  2. Несоответствие проекта и реальной перепланировки.

В случае отказа в выдаче акта, просите комиссию ссылаться на конкретные нарушения норм закона, ГОСТ или СНиП.

По итогу проверки комиссия в обязательном порядке должна предложить возможные варианты решения: устранение нарушений, выполнение дополнительных работ, предоставление недостающих документов.

                     
                     Виктория Свиридова

Источник: https://xn--1-iubx.xn--p1ai/blog/detail/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuyu-p/

Как узаконить перепланировку. Пошаговая инструкция

Можно ли узаконить перепланировку
Можно ли узаконить перепланировку

Делая перепланировку без согласования с надзорными органами, владелец квартиры должен быть готов к штрафу до 2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ), законному требованию вернуть все «как было», сложностям с продажей недвижимости и передачей ее в залог.

В судебной практике есть примеры, когда после незаконной перепланировки собственники лишались своего жилья.

Квартиру изымали за использование не по назначению и бесхозяйственное отношение, а потом продавали на публичных торгах.

Однако в некоторых случаях можно сохранить новый облик квартиры, узаконив перепланировку уже после ее проведения. Расскажем подробнее, как это сделать самостоятельно, дадим пошаговую инструкцию и советы.  

Шаг 1. Оценить законность перепланировки и составить ее проект

Под перепланировкой помещения Жилищный кодекс РФ подразумевает изменение его конфигурации, которое должно отражаться в техпаспорте (ч. 2 ст. 25 ЖК РФ). То есть, узаконить нужно то, что отличает квартиру от плана БТИ. Это может быть измененная конструкция пола, новая стена, появившаяся в нише кладовка или перенесенный дверной проем. 

Чтобы зафиксировать изменения в конфигурации квартиры, нужно пригласить инженера из БТИ или любой проектной организации с членством в СРО. Для работы ему понадобятся:

  • поэтажный план дома;
  • техпаспорт на квартиру;
  • экспликации.

Если их нет, придется сначала обращаться в БТИ и получать архивные копии. Сравнив документы с имеющимися изменениями, инженер составляет проект перепланировки, делает заключение о ее законности и безопасности выполненных работ.  

Какую перепланировку невозможно узаконить

Важно понимать, что узаконить можно только то, что в принципе разрешено законом. Вам не удастся получить «добро» от жилинспекции, если в квартире:

  • снесли несущую стену;
  • обустроили ванную комнату над соседской спальней;
  • перенесли батарею на балкон;
  • присоединили балкон к жилой комнате;
  • увеличили жилую площадь за счет общедомового имущества;
  • демонтировали вентиляционный короб;
  • обустроили жилую комнату менее 8 кв. м и без окон.

Важно! Дополнительные запреты могут быть установлены отдельными СНиПами и региональными законами.  

Делать это категорически запрещено. Такую перепланировку не получиться согласовать ни заранее, ни постфактум.  

Шаг 2. Получить техническое заключение

Если во время ремонта были затронуты несущие конструкции, инженер проектной организации может выполнить только проект перепланировки. Дать техническое заключение о безопасности объекта должна компания-проектировщик дома. Если она уже не работает, такая обязанность ложится на замещающий проектный институт.

При этом не всегда техническое заключение выдают в пользу собственника квартиры. Например, если в несущей стене сделан, но не усилен дверной проем, такую конструкцию наверняка посчитают небезопасной и узаконить перепланировку не удастся.  

Важно! Если во время перепланировки имело место переустройство — замена или перенос инженерного оборудования, может понадобиться заключение компетентных органов — газовой и пожарной службы, Роспотребнадзора.  

Если существенных изменений во время перепланировки не было, этот шаг можно пропустить и сразу перейти к обращению в надзорный орган.

Шаг 3. Подать документы в надзорный орган или суд 

Чтобы узаконить перепланировку, нужно обратиться в местное управление градостроительства и архитектуры (жилищную инспекцию). Делают это не напрямую, а через территориальный МФЦ (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ). Туда подают:

  • заявление на перепланировку;
  • техническое заключение о безопасности выполненных ремонтных работ;
  • справки от компетентных служб (газовой, пожарной и др.);
  • проект изменений в квартире;
  • согласия на перепланировку от остальных собственников;
  • документ, подтверждающий право собственности (подлинник или заверенную у нотариуса копию);
  • техпаспорт, экспликацию помещения до перепланировки и после нее.  

В течение 45 дней после получения документов жилищная комиссия вынесет решение. Вашу перепланировку или признают законной и подпишут соответствующий акт, или вынесут по заявлению мотивированный отказ. В первом случае останется получить новый план БТИ, во втором — можно попробовать обратиться в суд.

Важно! Штраф за несогласованную заранее перепланировку придется заплатить независимо от решения жилищной комиссии.  

В суд придется предоставить мотивированный отказ от жилищной комиссии, проект перепланировки, все то же техническое заключение и документы на квартиру. Если удастся доказать, что выполненные работы не угрожают безопасности жильцов и целостности многоквартирного дома, есть шанс узаконить перепланировку вопреки мнению жилищной комиссии. Но такие случаи достаточно редки.  

Шаг 4. Оформить новый план БТИ

После того, как владельцу квартиры выдают акт о завершении перепланировки, ему остается обратиться с ним в БТИ. Там оформят новый техплан, куда будут внесены утвержденные изменения.

Чтобы узаконить перепланировку, нужно потратить немало нервов, денег и времени. В особо сложных случаях, когда изменения затрагивают несущие конструкции, процесс может затянуться на год.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/kak-uzakonit-pereplanirovku-poshagovaya-instruktsiya

Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры, какие нужны документы и что нужно делать для оформления

Можно ли узаконить перепланировку

Необходимость перепланировки может возникнуть по разным причинам: ради эстетического удовольствия или технической пользы. Существуют также различные варианты изменения планировки, например, расширение пространства за счет соседнего помещения или разделение большой комнаты перегородкой.

Возникают вопросы. Можно ли в своем жилище что-то ломать, создавать новые стены или переделывать старые в виде арок? Любые изменения первоначального вида планировки вашей квартиры, необходимо согласовывать с государственными инстанциями. Поэтому лучше всего ― сперва проконсультироваться у юристов, чтобы избежать возможных штрафов и головной боли.

1. Варианты осуществления перепланировки

2. Поэтапное руководство узаконивания перепланировки

3. Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

4. Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

5. Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

Варианты осуществления перепланировки

В зависимости от способа изменения конструкций в квартире, можно добиться желаемого результата: визуальное увеличение определенной зоны, практическая польза от объединения кухни и гостинной, удобное расположение труб в санузле.

Согласование изменений в планировке квартиры с государственными органами является бесплатной услугой. Потребуется лишь оплатить составление самого проекта.

Переоборудование и перепланировка квартиры осуществляется в соответствии с Жилищным кодексом (изменения от 22 января 2019 года) и Постановлением Правительства РФ (ПП-№508 «Об организации переустройства/перепланировки жилых/нежилых помещений в многоквартирных жилых домах»).

Допустимые варианты

√  Объединение кухни с электрической плитой и гостинной за счет формирования дверного проема (арки) в смежной стене;

√  Увеличение площади балкона за счет формирования арки (ширина до 1 м);

√  Увеличение площади ванной или туалета за счет коридора (уровень пола в санузле должен быть ниже пола в коридоре на 3 см);

√  Протягивание новой системы труб с перемещением водного бака стояка (при условии сохранения угла слива).

Запрещенные варианты

√  Снос несущих конструкций;

√  Увеличение площади балкона за счет гостинной или спальной комнат;

√  Перенос батарей, присоединенных к общей системе отопления, на балкон;

√  Оборудование теплого пола за счет общих систем отопления;

√  Перенос санузла в какую-либо жилую комнату;

√  Полное объединение кухни с газовой плитой и жилой комнаты.

Поэтапное руководство узаконивания перепланировки


1.     Подготавливаем проект перепланировки

На первом этапе требуется обращение в проектно-техническое бюро с допуском СРО или в БТИ. При посещении государственного органа при себе нужно иметь следующие документы: техпаспорт и выписка ЕГРН, подтверждающая право собственности на жилое помещение. Следует наглядно продемонстрировать желаемые изменения в планировке вашего жилища ― в виде эскиза или дизайн-проекта.

Процедура узаконивания перепланировки включает несколько этапов

Для составления проекта на дом выезжает инженер-проектировщик, он осматривает и обмеряет квартиру. Далее оформляется проект в двух экземплярах, к нему прикладываются следующие документы:

√  Техническое заключение, которое указывает на состояние конструкций здания и возможность осуществления перепланировки;

√  Копия свидетельства допуска СРО бюро;

√  Договор авторского надзора;

√  Акты скрытых работ.

В некоторых случаях может потребоваться согласование проекта с управляющей компанией, поэтому необходимо уточнить этот момент в вашем ТСЖ или ЖСК. Руководитель управляющей компании заверяет проект печатью и выдает справку о разрешении или не разрешении перепланировки.

2.     Подаем заявление на согласование


Для согласования перепланировки понадобится пакет документов, а также документы, подтверждающие право собственности на квартиру.

После получения готового проекта, необходимо обратиться в МФЦ или администрирующий орган по вашему району ― жилищную инспекцию, архитектурный отдел. Вместе с заявлением прикладываются следующие документы:

√  Комплект проектной документации (проект, техническое заключение, акты скрытых работ, договор авторского надзора, копия свидетельства СРО бюро);

√  Техпаспорт жилого помещения, срок давности которого составляет не более 5 лет;

√  Документы на квартиру, удостоверяющие право собственности;

√  Согласие на перепланировку от других собственников (несовершеннолетних в том числе), заверенное у нотариуса;

√  Согласие всех членов семьи, снимающих жилье по договору социального найма (если таковое имеет место быть);

√  Решение о внесении изменений, затрагивающих план общей собственности, утвержденное на общем собрании собственников (если ремонтные работы затрагивают общую собственность).

Чтобы узаконить перепланировку нужно подать заявление на ее согласование.

В случае, когда право собственности зарегистрировано в ЕГРН, допускается возможность не предоставлять техпаспорт или выписку из ЕГРН. Администрирующий орган может самостоятельно запросить эти данные из Росреестра.

После подачи заявления на руки выдается расписка, в которой указан список документации для возврата, а также перечень документов, запрашиваемых администрацией в самостоятельном порядке. В некоторых случаях требуется согласование с органами СЭС и МЧС.

Решение администрирующего органа выносится в течение 45 дней. После принятия решения, в трехдневный срок, заявителя обязаны проинформировать. Как правило, просто перезванивают и приглашают прийти за документами. В случае, когда заявитель не приходит, документы могут переслать заказным письмом.

3.     Получаем новый техпаспорт

Наконец, после всей бумажной волокиты, можно приступать к ремонту. Который необходимо закончить за определенный период времени, срок указывается в документах и может различаться в зависимости от региона. К примеру, в Москве он составляет 12 месяцев.

Компания, которая делает ремонт, должна выдать вам план перепланировки, которая будет производиться.

По завершении ремонтных работ, необходимо обратиться в жилищную инспекцию:

  1. Заполняете заявление о составлении акта завершения перепланировки в вашей квартире с указанием реквизитов о решении согласования.
  2. Прилагаете к заявлению копии договоров с проектным бюро, имеющим допуск СРО, авторским надзором, журнала производственных работ. В журнале должны быть поэтапно перечислены строительные работы, вся техническая и исполнительная документация.

Межведомственная комиссия согласовывает с вами дату контрольного визита в течение 10 дней с момента подачи заявления. Комиссия, выезжающая к вам на дом, состоит из специалиста жилищной инспекции (отдела архитектуры) и управляющего жилым комплексом (если присутствие последнего требуется).

Заявитель со своей стороны обеспечивает явку уполномоченного члена бюро, предоставившего перепланировочный проект, и бригадира ремонтной группы, осуществлявшей изменения в вашей квартире. В случае возникновения вопросов или спорных моментов данные представители могут на месте прояснить ситуацию и поставить на документах свои подписи.

По завершении контрольной проверки присутствующей комиссионной группой составляется акт в трех экземплярах. Один из которых будет находится у вас, второй отправляется в ЕГРН для внесения возможных кадастровых правок, а третий остается у администрирующего органа. На всех экземплярах должны стоять подписи:

√  Заявителя;

√  Инспектора;

√  Руководителя жилищной инспекции или отдела архитектуры;

√  Представителя бюро, создавшего проект перепланировки;

√  Уполномоченного ремонтной компании, предоставившей акт скрытых работ.

[attention type=red]
Далее можно отправляться за получением нового техпаспорта в БТИ или ближайший МФЦ. Вы подаете запрос и оплачиваете пошлину, которая составляет около 2000 рублей. Порядок получения техпаспорта может различаться в зависимости от региона проживания, но регулируется Положением об учете жилищного фонда.
[/attention]

Как правило в БТИ требуется предоставление паспорта, акта о завершении перепланировки и выписки из ЕГРН. К вам домой выезжает инженер, задача которого ― зафиксировать изменения, вносимые в техпаспорт квартиры. Новый техпаспорт можно будет получить в течение 10 дней. 

Этапы узаконивания самовольно сделанной перепланировки

Если вы уже сделали перепланировку или приобрели квартиру с незаконно выполненной перепланировкой по незнанию ― придется решать вопрос в судебном порядке. Узаконивание самовольно сделанной перепланировки занимает около полугода. Поэтому любую квартиру необходимо проверять перед покупкой.

1.     Вызов инженера из БТИ

Специалист обмеряет квартиру и фиксирует изменения, внесенные в план. Инженер выдаст вам новый техпаспорт с пометкой о неузаконенной перепланировке и техническое заключение о целостности, при условии, что изменения не затронули несущие и опорные конструкции.

2.     Обращение в жилищную инспекцию (или отдел архитектуры)

Вооружившись новым техпаспортом и заключением от инженера БТИ, необходимо отправиться в жилищную инспекцию и подать заявление на согласование перепланировки. Вы получите отказ в письменном виде, чтобы с этим документом обратиться в районный суд.

3.     Обращение в суд

При подаче искового заявления об узаконивании самовольно выполненной перепланировки, ссылайтесь ст. 29 ЖК РФ «Последствия самовольной перепланировки». К иску прикладывается следующий пакет документов:

√  Письменный отказ администрации в согласовании;

√  Оба техпаспорта, старый и новый, в котором указаны внесенные изменения;

√  Планы квартир, расположенных выше и ниже (выдаются проектно-инвентаризационным бюро (ПИБ), подразделением управления инвентаризацией и оценкой недвижимости).

Суд решает вопрос о назначении строительно-технической экспертизы. К вам приезжает комиссия и оценивает квартиру на соответствие всем необходимым жилищным нормам, по итогу выдается заключение о возможности сохранения перепланировки. В случае положительного решения, акт о выполненной перепланировки подписывается жилищным инспектором. В случае отрицательного ― указываются причины.

При отрицательном решении требуется подача апелляции и устранение выявленных нарушений, например, несоответствие в санузле угла слива положенным нормам.

Для проведения ремонтных работ лучше всего нанять строительную бригаду, которая по итогу сможет выдать акты скрытых работ. Без этих документов комиссия не примет перепланировку.

В случае серьезных нарушений целостности несущих и опорных конструкций, все придется вернуть в первоначальный вид. Такие изменения в планировке несут за собой угрозу обрушения и не могут быть признаны законными.

4.     Получение нового техпаспорта

Если суд выносит положительное решение об узаконивании перепланировки, можно отправляться в БТИ за новым техпаспортом и вносить необходимые изменения в ЕГРН. Заявки подаются в БТИ и Росреестр или  ближайшем МФЦ, где все можно сделать через одно окно.

Наказание за неузаконенную перепланировку

По факту выявления незаконной самовольной планировки согласно ст.7.21 КоАП РФ требуется оплатить штраф, который составляет от 2000 до 2500 рублей. Если узаконивание перепланировки невозможно, необходимо устранить все изменения, внесенные в первоначальный план квартиры.

Возможные причины отказа в согласовании перепланировки

  1. Отсутствие необходимых сведений о квартире в государственных ведомствах. От заявителя требуется предоставить недостающие документы в течение 15 рабочих дней, в противном случае выносится отказ.

  2. Несоответствие изменений в перепланировки квартиры нормам ЖК, ГОСТ, СНиП, строительным нормам, а также угроза безопасности. Например, если вы убрали несущую стену, чтобы соединить кухню с газовой плитой и жилую комнату.

  3. Вынесение проектной организацией заключения о невозможности осуществить перепланировку в силу технического состояния конструкций здания.
  4. Запрет департамента культуры на внесение изменений в доме, являющимся памятником архитектуры и культурного наследия.

    Причины и вид нарушений будут указаны в письменном отказе.

Стоит помнить, что самовольная перепланировка является незаконной и суд может в ней отказать, ссылаясь на исчерпывающий перечень оснований для отказа согласно ч.1 ст. 27 ЖК РФ.

Возможные причины отказа в выдаче акта о проделанной перепланировке

  1. Истечение срока действия решения о согласовании.
  2. Несоответствие проекта и реальной перепланировки.

В случае отказа в выдаче акта, просите комиссию ссылаться на конкретные нарушения норм закона, ГОСТ или СНиП.

По итогу проверки комиссия в обязательном порядке должна предложить возможные варианты решения: устранение нарушений, выполнение дополнительных работ, предоставление недостающих документов.

                     
                     Виктория Свиридова

Источник: https://xn--1-iubx.xn--p1ai/blog/detail/kak-uzakonit-uzhe-sdelannuyu-p/

Согласование

Источник: https://balashiha.gorod.guru/pereplanirovka

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.