Ликбез по жкх

Коммунальный ликбез

Ликбез по жкх

Сегодня много вопросов возникает у жителей многоквартирных домов в части оплаты жилищно-коммунальных услуг. Вопросы возникают как у собственников, т.е. людей приватизировавших свои квартиры так и у нанимателей жилья.

В домах находящихся в управлении нашей организации есть и коммунальные квартиры, то есть квартиры, в которых проживают граждане по договору социального найма и являются он и нанимателями жилья в отличие от собственников приватизировавших свои квартиры. Однако они тоже живут в правовом поле жилищного законодательстве и должны соблюдать его, как и все.

Поэтому в этой статье мы попытаемся уделить и им внимание и дать определенные разъяснения на вопросы, которые возникают у них.

О СОДЕРЖАНИИ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ И ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

В соответствии с Жилищным кодексом РФ, постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме”, “Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда” плата с собственников и нанимателей жилых помещений взимается только за содержание общего имущества многоквартирного дома.

Все ремонтные работы в квартирах жители выполняют за счет собственных средств, т.е. устранение течи смывного бачка является платной услугой, которую оказывает обслуживающее предприятие в соответствие с прейскурантом цен, утвержденным директором эксплуатируещего предприятия.

Оплата может быть произведена как через кассу предприятия, так и в отделениях почтовой связи, либо сбербанка. Работа выполняется после оплаты в согласованное с жителями время. Однако, при возникновении аварийных ситуаций в жилфонде, время выполнения заявки может быть изменено.

О КОСМЕТИЧЕСКОМ РЕМОНТЕ ПОДЪЕЗДОВ И ЛЕСТНИЧНЫХ ПРОЩАДОК

На основании ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственники жилых помещений несут бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 “Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме” в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердак и пр., поэтому вопрос финансирования ремонтных работ в местах общего пользования необходимо решить собственникам жилых помещений на общем собрании.

О ЗАМЕНЕ ОКОННЫХ РАМ В КВАРТИРЕ, ВНУТРИКВАРТИРНЫХ КОММУНИКАЦИЙ, ЭЛЕКТРОПРОВОДКИ И СЧЕТЧИКА

В соответствии с “Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда”, “Жилищным кодексом РФ”, “Правилами содержания общего имущества в квартирном доме” как собственники, так и наниматели обязаны выполнять ремонтные работы в жилых и подсобных помещениях квартир самостоятельно, за счет собственных средств.
Оконные рамы в квартирах, внутриквартирная разводка холодного, горячего водоснабжения, канализация, сантехприборы (унитаз, раковина, мойка, ванная), электропроводка в квартире и электросчетчик не относятся к общему имуществу многоквартирного дома, так как являются частью квартиры и предназначены для обслуживания каждого жилого помещения. Поэтому вопросы по замене оконных рам, внутриквартирной разводки, сантехприборов, электропроводки и электросчетчика осуществляются жителями за счет собственных средств.

ВНИМАНИЮ НАСЕЛЕНИЯ

Работа по замене электросчетчиков на многоквартирных домах у физических и юридических лиц ведется уже давно.

Основанием для этого является  Постановление Правительства РФ от 31 августа 2006 года №530 “Об утверждении правил функционирования розничных рынков электрической энергии в переходный период реформирования электроэнергетики”.

Статьями 139 и 140 утвержденных “Правил” определено, что собственник помещения обеспечивает за свой счет установку, замену, сохранность, целостность и обслуживание приборов учета электрической энергии, в том числе и поверку. Федеральный закон от 26 марта 2003 года №4871-1 “Об обеспечении единства измерений” в редакции от 10.01.

2003 года № 15-ФЗ определяет требования к приборам учета электроэнергии. А это значит, что эксплуатация счетчиков с просроченным сроком госповерки не допускается, а находящиеся в настоящее время в эксплуатации счетчики класса точности 2,5 госповерке не подлежат и должны быть заменены на поверенные счетчики класса точности 2,0 и выше.

В соответствии с этим у многих возникает вопрос на ком же лежит бремя финансовых расходов за эти работы. Ответ дает все тоже жилищное законодательство

Именно собственники помещений в многоквартирном доме, должны нести материальные затраты, касающиеся установки электросчетчика. Согласно действующему гражданскому законодательству (ст. 210 ГК РФ), собственник жилья несет персональную ответственность за содержание принадлежащего ему имущества.

По общему правилу, если приборы учета – электрические счетчики – расположены внутри частного дома или квартиры, то обеспечение их надлежащего технического состояния, а также бремя финансовых расходов по поддержанию данного имущества возлагается на собственника, то есть на граждан.

А нанимателям социального жилья они устанавливаются за счет муниципалитета являющегося собственником этих помещений. А обслуживающие организации обязаны только заниматься содержанием и эксплуатацией сетей, приборов и оборудования об этом говорит и статья 543 ГК ч. 2.

Но в их обязанности не входит установка счетчиков.

Горобец С.Л.

Директор ООО «Инфоцентр ЖКХ»

Эксперт-консультант РАТСЖ

Источник: http://xn----itbefnobgutsuf.xn--p1ai/publ/kommunalnyj_likbez/1-1-0-14

Восемь мифов о ЖКХ

Ликбез по жкх

Я юрист, который работает с обращениями в управляющую компанию.

Дмитрий Бурняшев

юрист, эксперт по вопросам ЖКХ

Часто я сталкиваюсь с тем, что люди не очень хорошо понимают, как устроено ЖКХ и кто за что отвечает. В этой статье я разберу самые популярные заблуждения.

Общее, или общедомовое, имущество — это все, что находится за пределами квартир и предназначено для их обслуживания, например лестничные площадки, лифты, коридоры, крыша. Чтобы имущество считалось общим, оно должно обслуживать хотя бы две квартиры. Полный перечень такого имущества перечислен в статье 36 жилищного кодекса.

Но в документах на недвижимость общее имущество прописывают не всегда. Переход права собственности регистрируют в Росреестре. После этого право на недвижимость можно подтвердить выпиской из ЕГРН. В выписке перечислено имущество, на которое распространяется право собственности и ответственность.

Общего имущества по умолчанию в выписке нет. Чтобы оно появилось, собственники должны собраться вместе и зарегистрировать на него право собственности. Для этого надо обратиться в Росреестр с заявлением и приложить справку из бюро технической инвентаризации о составе общего имущества. Так делают нечасто.

Отсутствие общего имущества в документах на квартиру рождает миф, что за его содержание платить не нужно. Нет регистрации права — нет и ответственности.

Раньше право собственности на квартиру подтверждало свидетельство о регистрации права собственности. В нем общего имущества обычно тоже не было

Чтобы содержать общее имущество, собственники выбирают управляющую организацию или создают в доме ТСЖ. Минимальный перечень работ для содержания общего имущества указан в постановлении правительства № 290.

Платить за общее имущество надо, даже если в квартире никто не живет. Логику объяснил Конституционный суд: расходы на общее имущество помогают поддерживать дом в жилом состоянии для всех собственников. Если человек не живет в доме, от этого он не перестает быть собственником. Значит, он должен оплачивать содержание и текущий ремонт наравне со всеми.

Перерасчет могут сделать только при определенных обстоятельствах и для отдельных видов коммунальных услуг. У нас уже вышло две статьи, как это работает:

  1. Перерасчет ЖКХ.
  2. В каких случаях делают перерасчет ЖКХ?

Бывает, приходит платежка, а там реквизиты новой управляющей компании или триста рублей за шлагбаум. Оказывается, так решили на общем собрании. Но если собственник квартиры на нем не был и ничего не решал, кажется справедливым, что эти решения его не касаются и за шлагбаум можно не платить.

Чтобы не пропустить общее собрание, следите за входящей почтой и просматривайте объявления на первых этажах подъездов. По закону о проведении собрания должны оповещать за 10 дней. Способ оповещения может быть разным. По умолчанию это заказное письмо, но на собрании собственники могут передоговориться на что-то другое, например на объявления в подъездах.

Порядок проведения общих собраний описан в статье 45 жилищного кодекса.

Раз решения общего собрания обязательны для всех собственников, логично, что все собственники имеют право в нем участвовать. Но это не всегда так.

Реальность. Существует два вида общих собраний: собрание собственников жилья и собрание членов товарищества собственников жилья — ТСЖ. Второе проводится, если в доме создано ТСЖ. Какие-то вопросы может решить любое собрание, но есть и такие, которые обсуждаются только на собрании ТСЖ или только на собрании собственников.

В законе нет строгой формы заявления, достаточно фразы «Прошу принять меня в члены ТСЖ „Рога и копыта“ в соответствии со статьей 143 ЖК РФ. Документы о праве собственности прилагаю».

С даты подачи заявления вы автоматически становитесь членом ТСЖ. Торжественной процедуры или тайного ритуала приема в товарищество в законе не предусмотрено.

Чтобы договориться о том, кто кому что должен и в какие сроки, нужен договор. Когда управляющая компания оказывает услуги, а собственники за эти услуги платят — это взаимные обязанности. Но бывает так, что эти обязанности не зафиксированы на бумаге. Поэтому может показаться, что у УК нет оснований требовать оплаты своих услуг. Но с ЖКХ все не так просто.

Реальность. ЖКУ можно условно разделить на две части: жилищные и коммунальные. Жилищные — это услуги управления, а также содержание и ремонт помещений, коммунальные — это электроэнергия, отопление, холодная и горячая вода.

Для жилищных услуг письменный договор ни на что не влияет — платить должны все собственники помещений. Это закреплено в статьях 30, 36, 154, 158 и 162 жилищного кодекса. Законность этого подтвердил Верховный суд.

А еще в основании всех жилищных услуг лежат решения общего собрания собственников дома. Как мы уже выяснили, они обязательны для всех.

С канализацией все сложнее: прямого запрета на отключение нет, но при этом люди часто жалуются в прокуратуру, а та заставляет УК включить ее обратно. Но в любом случае письменный договор никак не влияет на эти правила.

Некоторые собственники считают, что взносы на капремонт можно вычитать из суммы в квитанции и платить за ЖКУ сколько осталось.

Реальность. Раньше взносы на капремонт и правда были добровольными, но с 2015 года они стали обязательными. Если не платить взносы, деньги взыщут через суд вместе с пенями и госпошлиной за подачу иска. Иск подаст фонд капитального ремонта — или УК, если по решению общего собрания собственники перечисляют деньги на счет дома.

Почему это правильно, объяснил Конституционный суд. Его доводы основаны на том, что собственники своевременно не задумываются о сборе денег на капитальный ремонт, а когда подходит срок ремонта, денег нет — ведь их не собирали. В итоге дома постепенно ветшают. Чтобы деньги на капремонт собирать заранее, и придумали взносы.

Квитанция на оплату ЖКУ — это платежный документ, в котором написано, сколько и за что надо заплатить. Но на квитанции не ставят печать и подпись бухгалтеры или директора управляющей компании. Из-за этого собственник жилья может решить, что у нее нет юридической силы и оплачивать ее не стоит — нарисовать квитанцию может кто угодно.

Реальность. Требования к реквизитам платежного документа ЖКУ содержатся в пункте 69 постановления правительства № 354, а форма утверждена приказом Минстроя России.

Среди обязательных реквизитов — объем и период услуг, льготы, перерасчеты и задолженности.

Подписи бухгалтера и печати организации в перечне обязательных реквизитов нет, а надежность квитанции обеспечивает штрих-код по ГОСТ Р 56042-2014.

Все УК обязаны размещать квитанции в этой системе. Поэтому можно найти электронную квитанцию и сравнить сведения в ней со сведениями в бумажной: сумму платежа, данные УК и идентификатор платежного документа. Эта норма пока не действует для УК Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя — там она заработает с 1 июля 2019 года.

В Москве работает аналог ГИС ЖКХ — Московский портал государственных услуг, где также можно получить и оплатить единый платежный документ — ЕПД.

Проверить принадлежность квитанции вашей УК можно по идентификатору платежного документа в поле плательщика

Бывает, что собственникам не нравится, как УК управляет их домом, и они на общем собрании решают поменять действующую УК на другую. А та ссылается на часть 8.2 статьи 162 ЖК РФ: мол, по закону досрочно расторгнуть договор с УК можно, только если она его не соблюдает. Не можете этого доказать — терпите.

Главное — вовремя уведомить УК о решении собрания, чтобы у нее было достаточно времени для передачи технической документации на дом и расторжения договоров на коммунальные услуги. Сроки уведомления прописаны в договоре с УК, обычно это 2—3 месяца.

Счетчики воды, газа и электричества время от времени приходится проверять или менять — за это должен кто-то платить. Если счетчик в квартире, обычно вопросов нет — жильцы соглашаются, что делать это должны они. А если в подъезде, то жильцы часто считают, что за обслуживание счетчика должна платить УК: в конце концов, подъезд — это общее имущество, а значит, и счетчик тоже.

Чаще всего в подъездах размещают счетчики электроэнергии. Для эксплуатации дома это удобнее: никто не прячет счетчик в короб, чтобы выглядело красиво, поэтому можно просто открыть шкафчик или электрощитовую и проверить или поменять прибор.

Но это все равно счетчик собственника, и его сохранность прежде всего в интересах него самого. Если прибор сломается, платить за свет, воду или газ придется по нормативам, а они обычно выше фактических показателей счетчиков.

У управляющих компаний есть свои общедомовые счетчики. По их показаниям они рассчитываются с поставщиками услуг и определяют, сколько ресурсов нужно на общедомовые нужды: свет в подъезде, влажную уборку, полив клумб. Эти расходы оплачиваются за счет статьи « помещения» и не имеют отношения к оплате электроэнергии или водоснабжения в каждой конкретной квартире.

  1. За содержание общего имущества платить приходится всем собственникам недвижимости, даже если его нет в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации или в квартире никто не живет.
  2. Решение общего собрания собственников дома обязательно для всех собственников, даже если они его пропустили.
  3. Чтобы вступить в ТСЖ и вплотную участвовать в жизни дома, надо написать заявление — само собой это не произойдет.
  4. Отсутствие письменного договора с УК или поставщиками коммунальных услуг не повод не платить за ЖКУ или отключать свет и воду.
  5. Взносы за капремонт — обязательные. Если не платить — взыщут по суду. Не платить могут только жители новостроек и аварийных домов.
  6. В платежке не нужна ничья подпись — ее защищает штрихкод по госту и идентификационный номер.
  7. УК можно поменять по решению общего собрания собственников дома, даже если компания все делает правильно. Вы сами решаете, кому платить за управление домом.
  8. Если счетчик установлен за пределами квартиры, отвечает за него все равно собственник. Ему выгодно, чтобы счетчик работал исправно.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/zhkh-myth/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.