Изменение договора при разделе жилой площади

Изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения

Изменение договора при разделе жилой площади

Любое изменение и расторжение договора социального найма жилого помещения регламентируется законом. Рассмотрим в статье, как происходит корректировка соглашения о найме и прекращение его действия.

Изменение договора социального найма

Внесение корректировок в действующий договор социального найма регулируется ст. 82 ЖК РФ. Любое изменение должно происходить с согласия наймодателя. Если он против, наниматель вправе обратиться в судебные органы.

Как правило, внесение изменений требуется в следующих ситуациях:

  • выбытие одного из членов семьи;
  • вселение нового жильца;
  • переустройство жилого помещения;
  • расширение занимаемой площади за счет присоединения освободившегося помещения.

Ни одна из вышеуказанных причин не может стать основанием для расторжения договора. Если выезжает основной квартиросъемщик, который фигурирует в тексте соглашения, то договор переоформляется на другого члена семьи. Муниципалитет не может выселить других жильцов, если основной наниматель съехал или умер.

Для внесения корректировок необходимо обратиться к наймодателю и написать заявление, содержащее просьбу изменить договор и причину, по которой это необходимо. К заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие причину изменения. Это могут быть:

  • свидетельство о регистрации брака;
  • свидетельство о разводе;
  • свидетельство о смерти;
  • свидетельство о рождении нового члена семьи;
  • письменное согласие жильцов на вселение еще одного гражданина;
  • другие документы в зависимости о причине корректировок.

При изменении договора социального найма правовое положение сторон и условия не корректируются. Если изменения касаются вселения нового жильца, то он получает те же права и обязанности, что и граждане, занявшие жилплощадь ранее.

При возникновении споров и сложностей, связанных с изменением договора социального найма, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.

Изменение договора в случае раздела объекта недвижимости

Наиболее часто внесение изменений требуется при разделе жилых помещений. Суть этого действия в том, что член семьи квартиросъемщика, достигший совершеннолетия, вправе заключить отдельный договор с муниципалитетом на найм изолированного помещения, которое ему было выделено.

Если происходит раздел жилплощади, то такие изменения касаются предмета договора. К примеру, с гражданином был заключен договор на использование двухкомнатной квартиры. После раздела вся квартира поделится на два самостоятельных объекта – один для существующего нанимателя, второй для выделившегося члена семьи.

Могут быть изменены и другие условия. К примеру, квартиросъемщик имеет льготу, а выделившийся член семьи нет, поэтому будет вносить плату за пользование помещением по полному тарифу.

Новый договор соцнайма с выделившимся гражданином заключается при следующих условиях:
  1. Гражданин должен быть членом семьи нанимателя.
  2. Гражданин должен быть совершеннолетним.
  3. Остальные проживающие совершеннолетние граждане должны дать согласие на выделение. Письменное разрешение необходимо получить и от тех зарегистрированных на жилплощади лиц, которые в данный момент отсутствуют (отбывают наказание, служат в рядах ВС РФ и т.д.).
  4. Наличие возможности выделения изолированного помещения в соответствии с долями жилой площади, приходящейся на этого члена семьи.

При несоблюдении какого-либо условия договор не может быть изменен. Если условия соблюдены, но наймодатель отказывается заключить отдельное соглашение с отделившимся членом семьи, то последний может это оспорить в судебном порядке.

Прекращение действия договора социального найма

Расторжение договора социального найма регулирует ст. 83 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, соглашение может быть расторгнуто по соглашению сторон в любой момент.

Наниматель также может расторгнуть договор по собственной инициативе при согласии на это членов его семьи.

Если наниматель и его семья съедут с занимаемой жилплощади, то договор будет считаться расторгнутым со дня выезда.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут в следующих случаях:

  1. Если наниматель на протяжении полугода не вносит плату за пользование помещением и услугами ЖКХ.
  2. Наниматель или лица, за действия которых он отвечает, разрушили или повредили жилое помещение.
  3. Квартиросъемщик регулярно нарушает права и интересы соседей, делая совместное проживание невозможным.
  4. Жилое помещение используется квартиросъемщиком не по назначению.

Кроме того, договор расторгается в связи с утратой предмета соглашения (квартиры, дома, комнаты) или по причине смерти нанимателя. Этот перечень является исчерпывающим. Рассмотрим каждое основание для расторжения договора по инициативе нанимателя отдельно.

Невнесение оплаты за проживание и пользование услугами ЖКХ

Это основание для прекращения правоотношений регламентировано ст. 687 ГК РФ. Согласно законодательству, договор может быть расторгнут в судебном порядке, если квартиросъемщик не вносит обязательных платежей в течение полугода.

Однако судом может быть выставлено требование к нанимателю об устранении этого нарушения (не больше года). Если задолженность не будет погашена, то суд при повторном обращении собственника примет решение о расторжении правоотношений.

Как правило, в процессе судебного разбирательства будут приняты во внимание и причины, послужившие образованию задолженности. Если обратиться к судебной практике, то можно сказать, что уважительными причинами признавались:

  • задержки выплаты заработной платы или пенсии;
  • безработицу;
  • тяжелое финансовое положение в связи с болезнью;
  • наличие в составе семьи несовершеннолетних детей, иждивенцев или инвалидов и т.д.

Если причина признавалась уважительной, то суды отказывали в удовлетворении иска о выселении, но признавали требование о погашении задолженности. Если квартиросъемщик не исправлял ситуацию в течение времени, установленном в суде, то повторный иск наймодателя удовлетворялся.

Разрушение или повреждение жилого помещения

Разрушительные действия мог совершить не сам квартиросъемщик, а кто-то из лиц, за которых он несет ответственность. К таким лицам относятся:

  • члены семьи нанимателя (ст. 69, 70 ЖК РФ);
  • временные проживающие (ст. 80 ЖК РФ);
  • поднаниматели (ст. 79 ЖК РФ).

Действия разрушительного характера должны подтверждаться соответствующим документом. Это может быть заключение жилищной инспекции или постановление о привлечении к административной ответственности по ст. 23.55 КоАП РФ.

Нарушение прав и интересов соседей

Такими нарушениями могут быть не соблюдение правил пользования жилым помещением или санитарных норм. К примеру, пользоваться телевизором или другим громкоговорящим устройством допускается только не нарушая покой других граждан. В ночное время суток должна соблюдаться абсолютная тишина.

Чтобы расторгнуть договор по этим основаниям, необходимо доказать, что права соседей систематически нарушаются, что приводит к невозможности совместного проживания. В этом случае к судебному разбирательству обязательно привлекаются соседи.

Использование помещения не по назначению

За это нарушение условий договора социального найма квартиросъемщик может быть привлечен к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ. Нанимателю грозит не только выселение, но и наложение штрафных санкций в размере до 15 МРОТ. Впрочем, могут ограничиться предупреждением.

Согласно ст. 678 ГК РФ, наниматель обязан использовать предоставленное жилье только для проживания. Использование для коммерческих или иных целей недопустимо.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по инициативе наймодателя без согласия квартиросъемщика всегда происходит только по решению суда (глава 29 ГК РФ).

При возникновении необходимости вы можете получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Задайте вопрос юристу в специальном поле и получите правовую помощь в ближайшее время.

Соглашение об изменении или расторжении договора социального найма жилого помещения оформляется в той же форме, что и сам договор. Иск в суд может быть направлен только после отказа другой стороны на предложение внести корректировки или прекратить правоотношения, либо игнорирование предложения в течение 30 дней.

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/arenda-i-najm/izmenenie-rastorzhenie-dogovora-socialnogo-najma/

Гражданское право

Изменение договора при разделе жилой площади

Раздел жилых помещений – наиболее распространенный случай изменения договора социального найма жилого помещения. Сущность его заключается в том, что совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма на выделенное ему изолированное жилое помещение. Раздела жилого помещения может, очевидно, потребовать и сам наниматель.

При разделе жилых помещений изменяется предмет договора. Например, был договор на использование отдельной 3-комнатной квартиры, а после раздела предметом самостоятельных договоров стали две комнаты – для одной части семьи и одна комната – для выделившегося члена семьи.

Наряду с этим происходит и изменение субъектного состава правоотношения найма, поскольку появляется два нанимателя вместо одного. Изменяется также и условие о плате за пользование жилым помещением. Например, наниматель имел льготу, а выделившийся член семьи ее не имеет и поэтому должен будет оплачивать проживание по полной ставке.

Самостоятельный договор с лицом, заявившим требование о выделении ему отдельного помещения, может быть заключен при следующих условиях:

  1. это лицо должно относиться к числу членов семьи нанимателя и быть совершеннолетним;
  2. на заключение отдельного договора должно быть получено согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи (в том числе временно отсутствующих);
  3. должна быть возможность выделения изолированного жилого помещения в соответствии с долей жилой площади, приходящейся на данного члена семьи, либо с учетом состоявшегося соглашения между членами семьи о порядке пользования жилым помещением.

При выделе не изолированного помещения (например, смежной комнаты, части комнаты) раздел не повлечет юридических последствий. Раздел может быть признан невозможным и в случае, если заключение отдельного договора на выделенное помещение повлечет нарушение санитарных и технических требований (например, на помещение в малогабаритной квартире, предназначенной для посемейного заселения).

При разделе жилого помещения должно учитываться право на дополнительную жилую площадь. Если один из членов семьи, имеющий право пользования дополнительной жилой площадью, фактически пользовался отдельной изолированной комнатой в квартире, а другие члены семьи этой комнатой не пользовались, она не подлежит включению в общий размер жилой площади, подлежащей разделу.

Раздел некоторых жилых помещений не допускается, в частности раздел служебных жилых помещений.

Отказ наймодателя по договору социального найма заключить отдельный договор с выделившимся членом (или членами) семьи может быть оспорен в судебном порядке. Равным образом может быть оспорен в суде и отказ члена семьи дать согласие на раздел.

Изменение договора найма жилого помещения возможно по требованию граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями по отдельным договорам найма, в случае объединения их в одну семью (например, при вступлении в брак, усыновлении).

Изменение правоотношения найма выражается здесь в том, что вместо нескольких договоров найма с кем-либо из членов семьи (по их соглашению) заключается один договор на все занимаемые ими помещения (так называемое объединение лицевых счетов), т.е. изменяются субъекты, предмет и, возможно, некоторые условия договора найма. Отказ наймодателя в заключении одного договора найма может быть оспорен в судебном порядке.

Изложенные правила не распространяются на нанимателей служебных жилых помещений.

Допускается изменение договора найма путем замены нанимателя в ранее заключенном договоре совершеннолетним членом его семьи (например, отец желает перевести права нанимателя на своего сына).

Для такого изменения договора требуется согласие нанимателя и совершеннолетних членов его семьи. Согласия наймодателя на замену нанимателя другим членом семьи не требуется.

Замена нанимателя в принципе не влияет на объем прав и обязанностей членов семьи, ибо все они как участники жилищного правоотношения имеют одинаковые права и обязанности.

Однако если наниматель умер или выбыл, может измениться размер платы за пользование жилым помещением.

Правоотношение найма в домах государственного и муниципального фондов может измениться в результате переустройства и перепланировки жилого помещения и подсобных помещений по инициативе либо нанимателя, либо наймодателя. Согласно ст.

84 ЖК РСФСР переустройство и перепланировка возможны только в целях повышения благоустройства квартиры и допускаются лишь с согласия нанимателя, совершеннолетних членов его семьи и наймодателя и с разрешения жилищного органа местной администрации. Особое значение придается согласию наймодателя. На это указывается в ч. 2 ст.

678 ГК, согласно которой наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя.

Если все указанные предпосылки для осуществления переустройства и реконструкции жилого помещения имеются, но кто-то препятствует проведению соответствующих работ, спор разрешается судом. Самовольно произведенные нанимателем переустройство и реконструкция влекут для него обязанность за свой счет привести помещение в прежнее состояние.

К числу других случаев изменения правоотношения найма жилого помещения можно отнести изменение субъектного состава этого правоотношения, а также отдельных прав и обязанностей в результате вселения в жилое помещение новых членов семьи и, наоборот, в результате выбытия членов семьи на постоянное жительство в другое место.

Изменение предмета данного правоотношения происходит также, если наниматель присоединяет к нанимаемому им помещению освободившуюся в квартире комнату, не изолированную от занимаемого им жилого помещения, либо изолированное жилое помещение.

Изменение правоотношения найма жилого помещения может быть связано с передачей жилого дома из одного жилищного фонда в другой. Например, достаточно часты случаи передачи жилых домов из государственного фонда (ведомственных домов) в муниципальный фонд, т.е. из государственной собственности в муниципальную.

Согласно ст. 675 ГК это не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. Представляется, что в данном случае не изменяются условия заключенного договора. Однако меняется один из субъектов – наймодатель.

Им становится новый собственник, и, несмотря на неизменность условий договора, наниматель неизбежно почувствует действие новых порядков и обычаев в исполнении наймодателем своих обязанностей и в предъявлении им соответствующих требований к нанимателю.

Изменение правоотношения найма может происходить и в других случаях – на основании соглашения между нанимателем, совершеннолетними членами его семьи и наймодателем.

Рассмотренные случаи изменения договора найма жилого помещения относятся к социальному найму. Изменение договора коммерческого найма регламентируется не столь детально.

Статья 686 ГК предусматривает замену нанимателя в договоре коммерческого найма. В отличие от социального найма замена нанимателя при коммерческом найме допускается по требованию самого нанимателя и других граждан, совместно с ним проживающих (при социальном найме – по требованию совершеннолетних членов семьи – ст. 88 ЖК РСФСР).

По обоим договорам, кроме того, требуется согласие наймодателя. “Согласие” наймодателя означает наличие соглашения (договора) между нанимателем и совместно проживающими с ним лицами, с одной стороны, и наймодателем – с другой.

Но если между “совместно проживающими лицами” не будет достигнуто соглашение, а также в случае отказа наймодателя заменить нанимателя другим лицом спор может быть рассмотрен судом.

Согласно ч. 2 ст. 678 ГК наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя. Эта норма распространяется и на договор социального найма.

Отсутствие детального урегулирования изменения отношений коммерческого найма следует объяснить тем, что здесь отношения сторон в соответствии с принципом свободы договора определяются главным образом их соглашением.

Следует иметь в виду, что по соглашению между сторонами договора коммерческого найма могут быть изменены любые условия договора, если при этом не произойдет нарушение императивных норм закона.

Например, стороны во всяком случае обязаны учитывать, что переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма этого помещения.

Источник: https://isfic.info/civil3/grots55.htm

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.