Ипотека судебная практика

Разрешение споров по ипотеке в суде

Ипотека судебная практика

Оформ­ляя ипо­теч­ный кре­дит на свое имя, каж­дый заем­щик наде­ет­ся на луч­шее: дохо­да будет доста­точ­но для содер­жа­ния семьи и выпла­ты ипо­те­ки, непред­ви­ден­ных обсто­я­тельств не воз­ник­нет и долг будет воз­вра­щен вовре­мя.

Одна­ко жизнь неред­ко вно­сит кор­рек­ти­вы в жизнь и пла­ны на буду­щее, и заем­щик может столк­нуть­ся с тем, что пога­шать долг будет нечем, а банк будет тре­бо­вать выплат и вызы­вать в суд, что­бы решить обра­зо­вав­шу­ю­ся про­бле­му так, как это пред­пи­сы­ва­ет закон.

Судеб­ная прак­ти­ка по раз­ре­ше­нию спо­ров дого­во­ра ипо­те­ки по закону

Ипо­теч­ное кре­ди­то­ва­ние в нашей стране, по срав­не­нию с Запа­дом, появи­лось отно­си­тель­но недав­но, одна­ко ипо­те­ка уже полу­чи­ла широ­кое рас­про­стра­не­ние.

Вме­сте с раз­ви­ти­ем ипо­теч­но­го рын­ка воз­рос­ло и судеб­ных дел по дого­во­ру ипо­те­ки. Судеб­ная прак­ти­ка сви­де­тель­ству­ет о том, что реше­ние спо­ров ипо­теч­но­го кре­ди­то­ва­ния по зако­ну так­же не ред­кое явле­ние.

Имен­но поэто­му судеб­ная прак­ти­ка по дого­во­ру зало­га недви­жи­мо­сти вызы­ва­ет боль­шой инте­рес у всех сто­рон дан­но­го процесса.

Сто­ит отме­тить, что кре­дит­ные орга­ни­за­ции к судеб­ной прак­ти­ке по ипо­теч­но­му дого­во­ру при­бе­га­ют толь­ко в край­нем слу­чае, ста­ра­ясь уре­гу­ли­ро­вать про­бле­му путем пере­го­во­ров до судеб­ных раз­би­ра­тельств.

Если поло­же­ние заем­щи­ка уже дове­де­но до зала судеб­но­го засе­да­ния, то ему будет полез­но полу­чить хотя бы общее пред­став­ле­ние о том, чего ему ждать.

Опыт пока­зы­ва­ет, что спо­ры, выте­ка­ю­щие из дого­во­ра ипо­те­ки, явля­ют­ся весь­ма раз­но­об­раз­ны­ми, и при их раз­ре­ше­нии суд руко­вод­ству­ет­ся не толь­ко Зако­ном об ипо­те­ке, но общи­ми и спе­ци­аль­ны­ми зако­но­да­тель­ны­ми нор­ма­ми раз­лич­ных кодек­сов РФ.

О чем свидетельствует судебная практика по ипотеке?

Как пока­зы­ва­ет судеб­ная прак­ти­ка, боль­шин­ство судеб­ных исков по дого­во­ру ипо­те­ки направ­ле­ны на взыс­ка­ние задол­жен­но­сти по зай­му или взыс­ка­ние само­го зало­жен­но­го недви­жи­мо­го иму­ще­ства.

Одна­ко подоб­ные иски от вла­дель­цев заклад­ной или бан­ков, поз­во­ля­ют заем­щи­кам-долж­ни­кам, в свою оче­редь, подать встреч­ный иск о при­зна­нии дого­во­ра ипо­те­ки недей­стви­тель­ным.

Осно­ва­ни­ем для встреч­но­го заяв­ле­ния слу­жит несо­гла­со­ван­ность всех суще­ствен­ных усло­вий в ипо­теч­ном дого­во­ре или несо­от­вет­ствие дого­во­ра зало­га недви­жи­мо­сти закону.

При этом суд, чаще все­го, отка­зы­ва­ет заем­щи­ку в при­зна­нии ипо­теч­но­го дого­во­ра неза­клю­чен­ным или недей­стви­тель­ным, так как долж­ник, как пра­ви­ло, опе­ри­ру­ет таким аргу­мен­та­ми, кото­рые суд не при­зна­ет нару­ше­ни­я­ми зако­на.

Из все­го это­го сле­ду­ет, что заклю­чая дого­вор ипо­те­ки, заем­щик дол­жен трез­во взве­сить все за и про­тив, чет­ко оце­нить свое воз­мож­но­сти, про­счи­тать все воз­мож­ные рис­ки и ответ­ствен­ность, кото­рая может воз­ник­нуть в слу­чае невы­пол­не­ния обя­за­тельств по дан­но­му договору.

Одна­ко судеб­ная прак­ти­ка по ипо­теч­но­му согла­ше­нию вклю­ча­ет и дру­гие дела по спо­рам, выте­ка­ю­щим из дого­во­ра зало­га недвижимости:

  • Дела о взыс­ка­нии задол­жен­но­сти перед бан­ком и об обра­ще­нии взыс­ка­ния на зало­жен­ную недвижимость
  • Оспа­ри­ва­ние дого­во­ра ипотеки
  • Изме­не­ние усло­вий ипо­теч­но­го согла­ше­ния в свя­зи с раз­де­лом зало­го­во­го имущества
  • Спо­ры о пре­кра­ще­нии ипо­те­ки, кото­рые обу­слов­ле­ны испол­не­ни­ем обес­пе­чен­но­го обя­за­тель­ства и пр.

Как пра­ви­ло, к сожа­ле­нию заем­щи­ков, суд ока­зы­ва­ет­ся на сто­роне кре­дит­ной орга­ни­за­ции. Поэто­му долж­ни­ку луч­ше обра­тить­ся за помо­щью в судеб­ном раз­би­ра­тель­стве к ква­ли­фи­ци­ро­ван­но­му спе­ци­а­ли­сту – юри­сту или адвокату.

Когда банк обращается в суд?

Обра­ще­ние в суд кре­дит­ной орга­ни­за­ци­ей после­ду­ет после того, как банк обна­ру­жит обсто­я­тель­ства, поз­во­ля­ю­щие ему забрать зало­го­вое жилье, соглас­но зако­ну.

Одна­ко, преж­де все­го, кре­ди­то­ры поста­ра­ют­ся решить все мир­ным путем, предо­став­ляя отсроч­ки по пла­те­жам.

Обра­щать­ся суд финан­со­вое учре­жде­ние будет толь­ко после того, как пись­мен­но обра­тит­ся к заем­щи­ку с прось­бой пога­сить долг, а долж­ник, в свою оче­редь, не смо­жет выпол­нить дан­ную просьбу.

После того, как будет зафик­си­ро­ван факт отка­за заем­щи­ка в пога­ше­нии дол­га, юри­сты бан­ка пода­ют в суд иск о рас­тор­же­нии дого­во­ра ипо­те­ки и о взыс­ка­нии задол­жен­но­сти с заем­щи­ка.

В этом обра­ще­нии будут изло­же­ны все дета­ли и обсто­я­тель­ства, при­вед­шие к обра­ще­нию в суд.

Кре­дит­ная орга­ни­за­ция ука­жет в иске, что банк заклю­чил с заем­щи­ком кре­дит­ное согла­ше­ние, соглас­но кото­ро­му предо­ста­вил ему некую сум­му денег, пред­на­зна­чен­ную для покуп­ки жилой недвижимости.

Судеб­ные спо­ры, свя­зан­ные с дого­во­ром ипо­те­ки жилых помещений

Затем после­ду­ет подроб­ное опи­са­ние усло­вий дан­но­го дого­во­ра, а так­же сум­ма ссу­ды, про­цент­ная став­ка, срок кре­ди­та и дата еже­ме­сяч­ных пла­те­жей.

Кро­ме того, в заяв­ле­нии будет обра­ще­но вни­ма­ние суда на тот факт, недви­жи­мое иму­ще­ство, став­шее соб­ствен­но­стью заем­щи­ка, высту­па­ло в каче­стве зало­га, и по зако­ну при­над­ле­жит бан­ку.

Юри­сты так­же ука­жут то, что банк испол­нил свои обя­за­тель­ства перед кли­ен­том в пол­ном объ­е­ме, пере­чис­лив заем­щи­ку ука­зан­ные выше денеж­ные средства.

Далее кре­ди­то­ром будут при­ве­де­ны дока­за­тель­ства, кото­рые сви­де­тель­ству­ют о том, что заем­щик не выпол­нил свои обя­за­тель­ства по дого­во­ру.

В каче­стве резуль­та­та его без­дей­ствий будет ука­зан общий раз­мер задол­жен­но­сти в виде про­сро­чен­но­го основ­но­го дол­га, а так­же начис­лен­ных про­цен­тов и неопла­чен­ной неустой­ки или пени.

Кро­ме того, в иск так­же может быть вклю­че­на ком­пен­са­ция госу­дар­ствен­ной пошли­ны за при­ня­тие иска к рас­смот­ре­нию и дру­гие судеб­ные рас­хо­ды банка.

Судебная практика по военной ипотеке

Как и любой дру­гой вид кре­ди­то­ва­ния, воен­ная ипо­те­ка без судеб­ных раз­би­ра­тельств не обхо­дит­ся. Подав­ля­ю­щее боль­шин­ство судеб­ных исков, свя­зан­ных с воен­ным кре­ди­то­ва­ни­ем, вызва­но непра­виль­ным при­ме­не­ни­ем зако­на чинов­ни­ка­ми.

Одна­ко неко­то­рые спо­ры все же обу­слов­ле­ны юри­ди­че­ской непод­го­тов­лен­но­стью самих воен­но­слу­жа­щих – участ­ни­ков НИС.

Поэто­му у мно­гих из них воз­ни­ка­ют про­бле­мы с оформ­ле­ни­ем и пода­чей доку­мен­тов, нару­ше­ни­ем сро­ков вклю­че­ния воен­но­слу­жа­ще­го в реестр и сня­тие с оче­ре­ди на полу­че­ние жилья.

А это, в свою оче­редь, вле­чет мно­го­чис­лен­ные судеб­ные раз­би­ра­тель­ства, кото­рых мож­но было бы избе­жать, если бы обе сто­ро­ны (чинов­ни­ки и воен­но­слу­жа­щие) уде­ли­ли вре­мя на изу­че­ние зако­на, а так­же про­кон­суль­ти­ро­ва­лись бы у гра­мот­но­го спе­ци­а­ли­ста. Боль­шин­ство судеб­ных раз­би­ра­тельств по воен­ной ипо­те­ке свя­за­ны с обес­пе­че­ни­ем воен­ных жил­пло­ща­дью, но так­же затра­ги­ва­ют­ся и дру­гие вопросы:

  • При­зна­ние воен­но­слу­жа­щих нуж­да­ю­щи­ми­ся в улуч­ше­нии жилищ­ных условий
  • Нор­мы предо­став­ле­ния жилья
  • Пра­во­мер­ность исклю­че­ния из спис­ков воен­но­слу­жа­щих, нуж­да­ю­щих­ся в жилье
  • При­ва­ти­за­ция воен­но­слу­жа­щим жило­го иму­ще­ства через суд
  • Раз­дел недви­жи­мо­сти, при­об­ре­тен­ной по воен­ной ипо­те­ке, в свя­зи с разводом.

Судеб­ная прак­ти­ка по НИС сви­де­тель­ству­ет о том, что в отли­чие от обыч­ной ипо­те­ки, спо­ры по воен­но­му жилищ­но­му кре­ди­то­ва­нию реша­ют­ся, как пра­ви­ло, в поль­зу воен­но­слу­жа­щих.

По поста­нов­ле­нию Вер­хов­но­го суда, жилье воен­но­слу­жа­щим — это осно­ва соци­аль­но­го обес­пе­че­ния, и поня­тия «лицо без опре­де­лен­но­го места житель­ства» и «офи­цер» не сов­ме­сти­мы.

Суд на сто­роне офи­це­ра, если вре­мя реги­стра­ции в реест­ре про­пу­ще­но не по его вине.

В этом слу­чае, вся сум­ма, поло­жен­ная воен­но­слу­жа­ще­му начис­ля­ет­ся на его нако­пи­тель­ный счет в бан­ке, а вре­мя отсчи­ты­ва­ет­ся с момен­та воз­ник­но­ве­ния осно­ва­ний на вклю­че­ние в спи­сок воен­но­слу­жа­щих, нуж­да­ю­щих­ся в жилье.

Ино­гда слу­ча­ет­ся, что нару­ша­ют­ся нор­мы предо­став­ле­ния жил­пло­ща­ди воен­но­слу­жа­щим: когда квар­ти­ра выда­ет­ся с мень­шей пло­ща­дью, чем поло­же­но офи­це­ру. Такие вопро­сы так­же реша­ют­ся в поль­зу воен­но­го.

Если же квад­рат­ные мет­ры выда­ны сверх меры, то воен­ный, соглас­но зако­ну, обя­зан их опла­тить или же подо­ждать дру­го­го жилья, под­хо­дя­ще­го по квадратуре.

По зако­ну реа­ли­за­ция сво­е­го пра­ва на жилую недви­жи­мость воен­но­слу­жа­щи­ми никак не свя­за­на с при­над­леж­но­стью поме­ще­ния к госу­дар­ствен­но­му жилищ­но­му фон­ду.

То есть, воен­ный офи­цер, кото­рый про­жи­ва­ет в слу­жеб­ной квар­ти­ре, не име­ю­щий пра­ва ее при­ва­ти­зи­ро­вать, не может быть уво­лен со служ­бы, пока ему не будет предо­став­ле­на дру­гая жилая недви­жи­мость.

В дан­ном слу­чае суд не при­ни­ма­ет во вни­ма­ние, кем была допу­ще­на ошиб­ка на эта­пе оформ­ле­ния доку­мен­тов. Дан­ный факт на судь­бу воен­но­слу­жа­ще­го и его семьи не дол­жен никак повлиять.

В заклю­че­нии дан­ной ста­тьи сто­ит отме­тить, что судеб­ная прак­ти­ка по ипо­теч­но­му кре­ди­то­ва­нию пред­став­ля­ет собой очень слож­ный и тру­до­ем­кий про­цесс, кото­рый часто сопро­вож­да­ет­ся кас­са­ци­я­ми, апел­ля­ци­я­ми, а в отдель­ных слу­ча­ях обра­ще­ни­я­ми в Кон­сти­ту­ци­он­ный и Вер­хов­ный суды. Исход дела будет зави­сеть исклю­чи­тель­но от мастер­ства юри­стов и адво­ка­та, пред­став­ля­ю­щих инте­ре­сы бан­ка и заемщика.

Источник: https://moezhile.ru/zakony/razreshenie-sporov.html

Как защитить ипотечного заемщика, на чье единственное, залоговое жилье обращено взыскание

Ипотека судебная практика

Типовой судебный спор об обращении взыскания на единственное залоговое жилье в счет исполнения обязательств по кредитному договору, интересы заемщиков по которому представлял автор настоящего поста, раскрыл множественные проблемы, с которыми сталкиваются должники по обозначенной категории дел.

– Взаимоотношения между банком и должником после обращения взыскания на залоговое единственное жилье// Банковское кредитование, 2018, №4

Дело в том, что неоднозначной является практика выселения должников из ипотечных квартир. С одной стороны, законодатель предусмотрел гарантии, которые содержатся в ст. 95 ЖК РФ.

А именно граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть заемщики, на чье единственное ипотечное жилье обращено взыскание, должны выселять не «на улицу», но в помещения маневренного фонда. С другой стороны, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир именно «на улицу», то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда).

Возникает вопрос:

– должен ли суд выселять ипотечных заемщиков из жилья, на которое обращено взыскание и которое реализовано с торгов, только после предоставления помещений маневренного фонда?

– существует ли у банка обязанность участвовать в предоставлении помещений маневренного фонда?

– кто должен предоставлять помещения маневренного фонда?

– может ли ипотечный заемщик и члены его семьи получить отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда?

Еще в 2013 году однозначного ответа на данный вопрос не было. В 2018 году после того как автор настоящего поста в качестве адвоката ипотечных заемщиков прошел все судебные инстанции, включая Верховный суд РФ и Конституционный суд РФ, ответы наконец-то даны.

Итак, суды сочли, что вопросы о выселении и предоставлении маневренного фонда не связаны между собой.

Поскольку распоряжаться государственным и муниципальным имуществом может только собственник либо уполномоченное им лицо, а банки такими субъектами не являются, они не обязаны предоставлять должнику помещения маневренного фонда для проживания и никак не участвуют в данном процессе. Иными словами требования о предоставлении маневренного фонда должны предъявляться не банку, но соответствующему публично-правовому образованию в лице администрации.

В 2016 году автору настоящего поста впервые в России удалось признать право ипотечного заемщика на помещения маневренного фонда. Данный иск был предъявлен к администрации г. Волгограда. Администрация г.

Волгограда отказалась в добровольном порядке признавать за ипотечным заемщиком и членами его семьи право на предоставление помещений маневренного фонда.

Поскольку на единственное залоговое жилье на тот момент уже было обращено взыскание, то люди могли оказаться на улице. К счастью, в судебном порядке удалось отстоять право на помещения маневренного фонда. Указанный судебный спор имел широкий общественный резонанс.

Коммерсант в статье «Ипотека на выселках» указал на данный прецедент как первый в России случай признания за ипотечными заемщиками права на вселение в помещения маневренного фонда[1].

Несмотря на данный очевидный успех в сфере ипотечных отношений остается множество нерешённых проблем.

Например, еще один вопрос касается возможности отсрочки исполнения судебного акта об обращении взыскания на ипотечное помещение и выселения из него на период, пока ипотечному заемщику не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Практикующие юристы прекрасно знают, что российские суды неохотно предоставляют отсрочку по исполнению судебного акта, тем более, когда споры касаются взыскания долгов.

На сегодняшний день в тех случаях, когда ипотечные заемщики, выселенные из единственного ипотечного жилья, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещения маневренного фонда, ставят вопрос об отсрочке исполнения судебного акта о выселении до момента фактического вселения в помещения маневренного фонда, либо получают судебный отказ, либо отсрочка ограничивается календарной датой, никак не связанной с моментом фактического вселения в помещения маневренного фонда[3].

Именно так и произошло в рамках судебного спора, адвокатом в котором выступал автор настоящего поста. Несмотря на то, что за ипотечными заемщиками было признано право на помещения маневренного фонда, заявление об отсрочке судебного акта о выселении до момента предоставления маневренного фонда удовлетворено не было.

Суд предоставил отсрочку на период холодов, так сказать для того чтобы должники не были выселены на улицу в зимний период[4].

Учитывая нежелание судов предоставлять «полноценную» отсрочку автор настоящего поста, действующий в интересах ипотечных заемщиков, обратился в Конституционный суд РФ с жалобой по вопросу конституционности:

– ч. 1 ст.

35 Жилищного кодекса РФ, в той в части, в которой данная правовая норма допускает выселение ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, без представления иного благоустроенного жилого помещения, а именно помещения маневренного фонда.

– ч. 1 ст.

203 Гражданского процессуального кодекса РФ в той части, в которой данная правовая норма не предоставляет ипотечным заемщикам, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, но за которыми в установленном порядке признано право на вселение в помещение маневренного фонда, право на отсрочку исполнения судебного акта о выселении, на срок до тех пор, пока не будет предоставлено для проживания помещение маневренного фонда.

Рассмотрев жалобу, Конституционный суд РФ вынес определение №500-О от 27.02.2018 г., которое скорее носит формально-отказной характер. Следует отметить, что жалоба аналогичная вышеописанной не впервые поступает в Конституционный суд РФ. Но ни одна их не была рассмотрена по существу.

Честно сказать, подобные отказные определения Конституционного суда РФ более похожи на формальные отписки, что, по мнению, автора настоящего поста, свидетельствует о неготовности судебной системы всерьез заняться проблемами ипотечных заёмщиков в контексте реализации их права на отсрочку по исполнению судебного акта о выселении до тех пор, пока не будет предоставлено помещение маневренного фонда.

Существует еще одна проблема в указанной области банковских отношений.

Дело в том, что право на помещения маневренного фонда существует не бессрочно, но до тех пор, пока у ипотечных заемщиков, на чье единственное залоговое жилье обращено взыскание, не завершены расчеты по кредитному договору с банком.

Однако в ч. 5 ст. 61 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» указано, что после обращения взыскания на предмет залога (жилое помещение) заемное обязательство прекращается.

Таким образом, обращение взыскание на ипотечное жилье, принадлежащее физическому лицу, влечет погашение оставшейся задолженности по кредитному договору. Раз нет задолженности по кредиту, значит расчеты между банком и должником завершены, право на помещения маневренного фонда не возникает. Однако не все так просто складывается на практике.

Дело в том, что не все банки хотят признавать тот факт, что задолженность отсутствует. Особенно тогда, когда стоимость реализованного предмета ипотеки не достаточно для погашения долга в полном объеме. Действующее правовое регулирование позволяет кредитным организациями не спешить признавать данный факт.

В профильном для приставов законе об исполнительном производстве отсутствует правовая норма, корреспондирующая положениям ч. 5 ст. 61 закона Об ипотеке. Следовательно, приставы не могут окончить исполпроизводство о взыскании задолженности по кредитному договору.

В итоге если банк не отзывает исполлист, то заемщикам приходится самим обращаться в суд с исками о признании задолженности по кредиту отсутствующей[5].

Еще одну проблему, с которой может столкнуться заемщик после обращения взыскания на предмет залога, хотелось бы проанализировать на примере спора из практики автора статьи. После обращения взыскания на предмет залога, чья стоимость не компенсировала в полном объеме сумму основного долга, проценты, неустойку, но были основания для признания кредитного обязательства исполненным по ч.

5 ст. 61 Закона об ипотеке. Приставы не окончили исполпроизводство по вышеописанным основаниям. Банк исполлист о взыскании задолженности по кредиту также не отозвал. Исполнение продолжилось. Однако банк принял решение о частичном списании с баланса неустоек, начисленных заемщику, квалифицировав данное действие как прощение долга заемщику.

По мнению банка, списанная с баланса сумма образовала экономическую выгоду у заемщика, с которой он должен был уплатить НДФЛ. О невозможности удержать налог с прощенных сумм банк сообщил в налоговый орган и заемщику. Заемщик оспорил действия банка в суде и выиграл спор. Суд признал, что налоговая выгода отсутствовала, действия банка были признаны неправомерными.

С банка были взысканы судебные издержки и компенсирован моральный вред[6].

Таким образом, мы убедились, что обращение взыскания на единственное залоговое жилье порождает новые непростые отношения между должником-физическим лицом и банком. Несмотря на то, что существует судебная практика, наделяющая ипотечного заемщика, потерявшего залоговое, единственное жилье, правом на вселение в помещения маневренного фонда.

Но такая практика пока не стала массовой и требует популяризации знаний об основаниях и условиях предоставления маневренного фонда. Возникают сложности с получением отсрочки по исполнению судебного акта о выселении из ипотечного жилья на период, пока не предоставлены помещения маневренного фонда.

Не всегда кредиторы добровольно аннулируют задолженность в тех случаях, когда заемное обязательство уже прекратило свое действие.

Но даже по факту аннулирования задолженности у заемщиков могут возникнуть проблемы, если кредитор примет необоснованное решение о том, что у должника возникает обязанность по уплате налога на доходы физических лиц с суммы аннулированной (прощенной) задолженности.

[1] Ипотека на выселках// Коммерсант Деньги (https://www.kommersant.ru/doc/3018333)

[2]”Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2018)” (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.2018)

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59f862bd830905328409fcc2/kak-zascitit-ipotechnogo-zaemscika-na-che-edinstvennoe-zalogovoe-jile-obrasceno-vzyskanie-5bc859ad3d392600aadf1b91

Судебная практика ипотеки – чего ждать заемщику?

Ипотека судебная практика

– Статьи – Судебная практика ипотеки – чего ждать заемщику?

Статьи 18478 -1

Получая ипотечный кредит, каждый из заемщиков старается надеяться только на лучшее: его дохода будет достаточно, непредвиденные обстоятельства не возникнут и займ будет возвращен ровно в срок.

Довольно редко, но жизнь вносит в определенные коррективы в жизнь и каждый из нас может столкнуться с тем, что долг существует, погашать его совершенно нечем, а банк приглашает вас в суд для дальнейших разбирательств.

Стоит отметить, что банки прибегают к судебной практике по ипотеке исключительно в крайнем случае и стараются уладить проблему, прежде всего путем переговоров. Если ваше положение сложилось так, что следующее место, где вы будете встречаться со своим кредитором будет не приятный офис, а зал судебного заседания, то не будет лишним получить общее представление от том, что вас там будет ждать.

Обращение в суд

Итак, обращение в суд будет следовать обнаружения обстоятельств, позволяющие банку забрать квартиру, или другую заложенную вами недвижимость.

Точнее говоря, предпринимать подобные действия он сможет после того, как письменно доведет до вас обращение с просьбой полностью вернуть долг, а вы не сможете ее выполнить.

Как только данный факт будет зафиксирован, юристами банка будет подан иск о расторжении договора, а также о взыскании с вас задолженности.

В данном судебном иске по ипотеке будут подробно изложены все обстоятельства, которые привели к такой неприятной ситуации. Так, банком будет указано, что он заключил с вами кредитный договор, согласно которому он предоставил вам определенную сумму денежных средств для покупки жилья.

Далее будет следовать подробное описание его условий в виде суммы ссуды, ее срока, процентной ставки и даты ежемесячных платежей. Также в иске внимание суда будет обращено на тот факт, что недвижимость, ставшая вашей собственностью, выступала в качестве залога.

Конечно, юристы расскажут и о том, что кредитор исполнил свои обязательства в полном объеме, перечислив вам вышеуказанные денежные средства.

Затем банком будут приведены доказательства, свидетельствующие то, что вы не выполнили свои обязательства по договору, например, неоднократно нарушали сроки, до которых следовало внести ежемесячные платежи или их суммы.

В качестве результата ваших бездействий будет указана общая сумма задолженности в виде просроченного основного долга, начисленных процентов и неоплаченной неустойки.

Вполне вероятно, что кроме этих цифр в иск также будет включена компенсация государственной пошлины за принятие его к рассмотрению и другие сопутствующие расходы банка-кредитора.

Рассмотрение дела

После того, как все формальности будут соблюдены (вас пригласят в суд, дадут возможность подготовить контраргументы и т.д.) начнется непосредственное заседание. Предположим, что вы не будете оспаривать действительность кредитного договора и факт получения денежных средств.

В этом случае после рассмотрения материалов дела судом по ипотеке будет официально установлено, что вы нарушили сроки внесения платежей, в результате чего и образовалась общая задолженность перед банком.

Далее суд подтвердит законность права кредитора обратить взыскание на залог, установит итоговую сумму, подлежащую компенсации, а также начальную продажную цену, по которой он будет реализовываться на публичных торгах, дату их начала и срок, в течение которого вы будете должны освободить жилье.

Стоит отметить, что приведенный выше пример судебного дела по ипотеке является сугубо теоретическим, поскольку в действительности в процессе разбирательства возникает множество разногласий между кредитором и заемщиком. В качестве примера приведем те из них, которые встречаются наиболее часто:

Требования Закон об потеке и Конституции. Здесь в качестве предмета спора выступает положение статьи 40, согласно которой каждый из нас имеет право на жилище.

Соответственно заемщики полагают, что обращение взыскание на его недвижимость идет в разрез с данным правом, а, следовательно, его можно оспорить.

К сожалению, лиц, которые избрали подобную стратегию защиты, стоит огорчить, поскольку Конституционный суд неоднократно рассматривал подобные жалобы, но решение всегда было одинаковым: требования кредитора правомерны, если ссуда была выдана на приобретение недвижимости.

Несогласие с продажной ценой. Бывает так, что вы согласны с банком, но не разделяете его точку зрения касательно цены, по которой он будет осуществлять реализацию вашей бывшей недвижимости.

Как показывают судебные решения по ипотеке, в подобных ситуациях суд исходит исходя из документов, которые находятся в его распоряжении, например, отчетом независимого оценщика для целей экспертизы.

По этой причине свое несогласие стоит заблаговременно подтверждать отчетами другой оценочной компании, либо другими объективными доказательствами – пока их не будет среди материалов дела, суд будет занимать позицию кредитора. Также не стоит удивляться тому, что продажная цена будет на 20% ниже той, что фигурирует в отчете об оценке – таковы требования закона.

Желание заемщика получить отсрочку.

Существующее законодательство в области ипотечного кредитования не исключает возможности предоставления отсрочки сроком до 1 года при наличии, но ваши доводы должны быть убедительны.

Кроме того, обязательно должны быть зафиксированы: факт того, что вы погашал ссуду по мере своих возможностей, существуют объективные причины ее вернуть. Для понимания приведем два примера:

Пример 1: Вы скрывались от банка, дело дошло до суда, вы перепугались и обещаете кредитору вернуть займ в течение одного года. Даже если вы подтвердите такую возможность, суд скорее всего вам откажет, сославшись на факт вашей недобросовестности в прошлом.

Пример 2: Вы погашали кредит, но суммами гораздо меньше, чем установлено договором, при этом ваш работодатель официально подтвердил намерение оказать вам финансовую помощь. В данной ситуации, вероятно, суд будет на вашей стороне.

Завышенная неустойка. Довольно редко, но бывает так, что суд пользуется правом снизить размер неустойки, рассчитанной банком. Если такого не произошло, но вы не согласны, то можно попытаться ее оспорить, но вероятность вашего успеха минимальна.

В заключении стоит отметить, что, несмотря на кажущуюся простоту, судебная практика по ипотеке представляет собой сложный процесс, который часто сопровождается апелляциями, кассациями, а в отдельных случаях обращениями в Конституционный суд. По этой причине исход вашего дела будет зависеть исключительно от мастерства адвоката, представляющего ваши интересы.

Вам понравился контент?

-1

Возврат к списку

Источник: http://www.ipoteka-legko.ru/polezno/sudebnaya-praktika-po-ipoteke.html

Вс назвал условия, при которых нельзя забрать ипотечное жилье за долги

Ипотека судебная практика

Одно из последних решений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ принесет несомненную пользу многим покупателям ипотечного жилья.

Про опасность покупки жилья по ипотеке знают все. Если в жизни возникнут какие-либо проблемы с такой квартирой, то банк легко может забрать ее и не вернет уже выплаченную часть кредита. Но так ли это во всех случаях? Оказывается, есть варианты: высокая судебная инстанция разъяснила, в каких ситуациях кредитору не удастся забрать ипотечное жилье.

Многим гражданам, попавшим в похожую ситуацию с ипотекой, эти разъяснения Верховного суда могут оказаться крайне полезными.

Молодая семья из Башкирии купила по ипотечному кредиту однокомнатную квартиру.

Практически десять лет супруги аккуратно и вовремя расплачивались с банком, погашая кредит.

Сбербанк снижает ставки по семейной ипотеке

Но за эти десять лет у у должников сменился кредитор. Новый хозяин кредита потребовал от семьи досрочно выплатить оставшуюся задолженность. А еще ему понравилась квартира заемщиков, и он захотел выставить жилье на торги. Причину объяснил просто – просрочка платежей супругами по этой квартире.

С этими требованиями к семье должников кредитор и отправился в районный суд. Но там его не поняли.

Местный районный суд счел, что подобное требование кредитора – необоснованное.

Вышестоящая инстанция, куда кинулись обжаловать это решение коммерсанты, с ними согласилась, решив, что ипотечное жилье выставить на торги вполне законно.

Теперь обжаловать такой вердикт в Верховный суд РФ отправились ответчики. И к их аргументам Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ отнеслась с пониманием. Самые грамотные судьи страны, изучив материалы дела, заявили, что ответчики правильно обжалуют вынесенное решение, а их коллеги в апелляции неправильно применили нормы закона.

Началась эта история почти 11 лет назад, когда одна молодая семья взяла в местном банке кредит на 1,2 миллиона рублей и приобрела однокомнатную квартиру. Кредит, как и положено по закону в подобной ситуации, был обеспечен залогом этого жилья. Семья вселилась в квартиру и начала аккуратно гасить кредит.

По подписанным с банком документам, после погашения кредита они становились хозяевами собственного жилья.

Но с годами у местного банка начались проблемы, и через несколько сделок права по закладной на эту квартиру перешли к некому местному ООО. Случилось это осенью 2015 года.

Ипотечную квартиру нельзя отнять, если задолженность – менее пяти процентов

Дальше история развивалась следующим образом – в течение двух последующих лет должники несколько раз просрочили платежи по кредиту.

Это дало основание коммерческой конторе потребовать назад всю оставшуюся на тот момент задолженность. А именно – 458 379 рублей. И плюс к этому истцы еще захотели, чтобы ответчики выплатили проценты по кредиту, больше 80 тысяч рублей, и за пользование займом в размере 14 процентов годовых.

Что делать семье, если она не справилась с ипотекой и лишилась квартиры

В иске было еще требование выплатить пеню за просрочку – 115 992 рубля. И под конец, перечислив все требуемые суммы, истец попросил забрать у супругов заложенную у него квартиру, чтобы выставить ее на торги. Общество с ограниченной ответственностью определило начальную стоимость однокомнатной квартиры в 1,28 миллиона рублей.

Но Октябрьский районный суд Уфы с такими расчетами истца не согласился. Суд решил, что этому ООО надо присудить с ответчиков только 145 584 рубля. А их почти выплаченную квартиру не трогать.

В своем решении районный суд написал о “несоразмерности” оставшейся части долга по кредиту стоимости заложенной недвижимости. Несогласные с этим решением коммерсанты обжаловали такое решение районного суда в вышестоящую инстанцию.

Апелляция с доводами коммерческой структуры согласилась и отменила вердикт районного суда. Новое решение, которое озвучила апелляция , выглядело следующим образом. С семьи ответчиков было взыскано 298 811 рублей – столько, сколько насчитали сами истцы. Но и это не все.

Республиканский Верховный суд заявил, что у суда вообще нет никаких оснований отказать компании в требовании забрать заложенную у них квартиру, раз случилась просрочка платежа.

Пересматривая по просьбе ответчиков это решение, Верховный суд РФ сказал, что местная апелляция ошиблась, и перечислил те важные моменты, которые не заметили их башкирские коллеги.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ обратила внимание на то, что апелляция не сказала, по каким основаниям она отвергла важные обстоятельства, которые перечислил районный суд. Под “важными обстоятельствами” Верховный суд РФ понимал соразмерности долга.

По мнению высокой судебной инстанции, в ситуациях, аналогичных нашей, забирать недвижимость не стоит, если должник допустил крайне незначительное нарушение. И если размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного актива. Странно, почему такой серьезный пассаж, как цену просрочки на фоне почти выплаченной квартиры не заметил местный суд.

Какие послабления дает заемщикам закон об ипотечных каникулах Есть еще важный момент, на который указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ.

По ее мнению, разрешая этот спор, нижестоящему суду нужно было “точно рассчитать количество просрочек должника по платежам, их период и учесть рыночную стоимость квартиры”.

Но ничего из этого, подчеркнул высокий суд, сделано не было. Суд без слов взял за основу те расчеты, которые сделали заинтересованные коммерсанты.

Поэтому Верховный суд РФ отменил местное решение и отправил дело назад в республику, чтобы его пересмотрели там по новой, но с учетом его разъяснений. А дальше случился редкий казус – пересмотра не было. Истцы, узнав о таком решении по их делу Верховного суда страны просто отказались от своего иска. И семья не потеряла жилье.

Важно: при каких условиях за долги нельзя отнять кредитную квартиру?

– Если задолженность составляет менее пяти процентов.

– Если просрочка платежей по кредиту меньше 3 месяцев.

Источник: https://rg.ru/2019/08/12/vs-nazval-usloviia-pri-kotoryh-nelzia-zabrat-ipotechnoe-zhile-za-dolgi.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.